Das Mietniveau für Ladenflächen in Top-Lagen steigt weiter an. Immobilienberater Jones Lang LaSalle (JLL) sieht auch für das kommende Jahr einen Aufwärtstrend in der Entwicklung.

JLL untersuchte die Ladenmieten in den besten Einkaufsstraßen von 185 deutschen Städten. Im bundesweiten Durchschnitt sind die Mieten in den vergangenen zwölf Monaten um insgesamt 2,6 Prozent gestiegen.
Allerdings zeigt sich in 60 Prozent der untersuchten Städte Stabilität, im Vergleich zum zweiten Halbjahr 2010. In einem Drittel sind die Mietpreise angezogen, einen Mietpreisrückgang verzeichneten lediglich sieben Prozent der deutschen Städte. „Die Flächennachfrage in Deutschlands Einkaufsmeilen ist sehr hoch. Bei der Entwicklung der Mieten deutet sich unter den derzeitigen Vorzeichen für das nächste Jahr eine Stabilisierung auf hohem Niveau ab“, meint Doris von Muschwitz, Leiterin der Einzelhandelsvermietung Deutschland bei Jones Lang LaSalle.
Für fast alle der Top Ten-Standorte rechnet JLL im zweiten Halbjahr 2011 weiterhin mit steigenden Ladenmieten.

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1. Büromärkte im Aufwind

Zur Jahresmitte 2010 ist die Stimmung auf den europäischen Märkten für Büroimmobilien positiv. Die Spitzenmietpreise stabilisieren sich, die Büroflächennachfrage wächst und die Leerstandsquote bleibt stabil, so der aktuelle Marktbericht des Immobilienriesen Jones Lang LaSalle.

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Insgesamt hat die Investmentaktivität in europäische Büroimmobilienmärkte zugenommen. So lag das Transaktionsvolumen im ersten Quartal bei 44 Milliarden Euro, im zweiten Quartal wuchs es sogar nochmals um knapp 20 Prozent.
Weiterhin wächst die Nachfrage nach Büroflächen europaweit stetig an. Allein zwischen April und Juni 2010 stieg der Umsatz um sechs Prozent auf 2,6 Millionen m². Im Jahresvergleich bedeutet dies eine Zunahme von 34 Prozent.
Auch die durchschnittliche Leerstandsquote ist seit Ende letzten Jahres stabil und liegt derzeit bei rund 10 Prozent. Zwar zeigt die Hälfte der untersuchten Städte einen Anstieg der Quote, die Geschwindigkeit der Leerstandszunahme hat allerdings nachgelassen. So geht man bei Jones Lang LaSalle davon aus, dass der Höhepunkt in den meisten Märkten erreicht oder bereits überschritten ist. Die höchsten Leerstandsquoten, mit mehr als 15 Prozent, gelten zur Zeit für Amsterdam, Dublin, Budapest und Moskau. Mit 6,8 Prozent hat Paris den niedrigsten Wert. In Deutschland führt Frankfurt die Städte mit einer Quote von fast 14 Prozent an, Stuttgart hat mit unter 7 Prozent den geringsten Leerstand.
Auf der Angebotsseite kamen im zweiten Quartal rund 1,4 Millionen Quadratmeter an neuen Büroflächen hinzu. Das ist zwar eine Steigerung von 25 Prozent zum Vorquartal, im Vergleich zu den fünf Vorjahren hingegen bedeutet es ein deutlich geringeres Fertigstellungsniveau. In Städten wie London und Paris besteht, laut Marktbericht, bereits im nächsten Jahr die Gefahr einer Verknappung an gut ausgestatteten neuen Flächen. Schuld daran ist die Kreditkrise, die dazu führte, dass viele Projekte verschoben werden mussten und noch immer mit finanziellen Engpässen zu hadern haben.
Dagegen dürfte das Angebot an Second-Hand-Flächen noch in diesem Jahr in einigen Märkten weiter zunehmen. Die Zweiteilung der Marktentwicklung wird kurz- bis mittelfristig zu zunehmenden Preisunterschieden in den meisten Städten führen.

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Seit der Krise konnte sich der Hotelimmobilienmarkt zwar etwas erholen, doch Grund zu Luftsprüngen gibt es noch lange nicht. Bei den Investoren sitzt das Geld nicht gerade locker. Für das zweite Halbjahr 2010 erwartet man bei Jones Lang LaSalle allerdings einen Aufwärtstrend.

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Das Hoteltransaktionsvolumen in der Region EMEA (Europe, Middle East, Africa) lag im ersten Halbjahr 2010 mit rund 1,6 Milliarden Euro zwar etwa 6 Prozent über dem Ergebnis des Vorjahreszeitraums. Im Vergleich zum ersten Halbjahr 2007, mit einem Volumen von 9 Milliarden Euro, gibt es allerdings noch reichlich Spielraum für Verbesserungen bei dem Immobilienunternehmen. „Nach wie vor agieren Investoren aufgrund der nur langsamen Erholung des Hotelmarktes sowie der eingeschränkten Verfügbarkeit von Fremdkapital sehr vorsichtig. Die Verhandlungen sind dadurch wesentlich langwieriger und auch komplexer als vor der Krise. Es müssen daneben natürlich auch noch Faktoren wie unterschiedliche Rendite- und somit Preisvorstellungen überein kommen“, erklärt Christoph Härle, Jones Lang LaSalle Hotels Managing Director. Während das Volumen bei den Einzeltransaktionen mit 1,3 Milliarden Euro ein Wachstum von rund 18 Prozent verzeichnete, wurde für das Ergebnis bei den Portfoliodeals ein deutlicher Rückgang registriert. Großvolumige Deals (Einzel- und Portfolio) blieben, wie im vergangenen Jahr, eher die Ausnahme. Lediglich acht der insgesamt 47 Transaktionen hatten einen Kaufpreis von über 50 Millionen Euro.

Was die geografische Herkunft des Kapitals anbelangt, gab es im ersten Halbjahr 2010 auch Veränderungen. Zwar dominierten mit einem Anteil von 47 Prozent auch im laufenden Jahr Investments im eigenen Land (1. Halbjahr 2009: 58 Prozent), der Anteil grenzüberschreitender Investitionen innerhalb Europas legte aber von 18 Prozent auf 34 Prozent deutlich zu. Das höchste Hotelinvestmentvolumen registrierte dabei das Vereinigte Königreich (über 300 Millionen Euro), gefolgt von Frankreich (rund 270 Millionen Euro) und Italien (ca. 190 Millionen Euro). Deutschland zeigt zur Jahresmitte ein Volumen von rund 130 Millionen Euro. Vor allem das Interesse an Hotels in London und Paris sei stark gestiegen.

„Für das zweite Halbjahr 2010 erwarten wir mehr Bewegung auf dem Hotelinvestmentmarkt. Es sind derzeit einige Deals, auch mit größeren Volumina, in Verhandlung; der eine oder andere steht bereits kurz vor Abschluss. Einige Käufer gehen davon aus, dass die Talsohle erreicht ist. Somit fällt es bei Erwartung steigender Einnahmen und Cash-Flows etwas einfacher, die am Markt geforderten Renditen zu akzeptieren“, so Härle. Und weiter: „Darüber hinaus sehen wir durch die Verkäufe der Royal Bank of Scotland und anderer Banken auch mehr Aktivität bei der Portfoliobereinigung. Das wird weiter zunehmen. Insgesamt rechnen wir für 2010 mit einem Volumen auf dem Hotelimmobilienmarkt, das sich über dem Ergebnis von 2009 (3,1 Milliarden Euro), aber unter 5 Milliarden Euro bewegen wird. Das wäre dann die Hälfte des durchschnittlichen Jahresvolumen in den vergangenen 10 Jahren.“

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procontra: Was genau sind Logistikimmobilien?
Simon Beyer: Darunter versteht man Immobilien, die zur effizienten Lagerung, Kommissionierung und Distribution von Waren und Gütern benutzt werden. Idealerweise handelt es sich dabei um Immobilien an Verkehrsknoten wie Metropol- und Industrieregionen, Häfen, Flughäfen oder Autobahnkreuzungen. Die wichtigsten Hubs in Deutschland sind: Rhein-Main-Gebiet, Rhein-Ruhr, Hamburg, Düsseldorf/Köln, Bremen, München, Berlin, Stuttgart, Nürnberg, Hannover, Kassel, Leipzig/Halle.

procontra: Was schätzen Investoren?
Beyer: Aufgrund der attraktiven Rendite eignen sich Logistikimmobilien insbesondere zur Beimischung in größeren Immobilienportfolios wie zum Beispiel in denen der off enen Fonds oder Versicherungen. Diese Investoren schätzen die langfristig stabilen Einnahmen mit einem vergleichbar geringen Managementaufwand. Zudem gibt es auf Logistikinvestments spezialisierte Investoren wie Spezialfonds, ausländische Immobilienfonds sowie Privatinvestoren. Auch LaSalle Investment Management (LIM), unsere eigene Investmentgesellschaft, ist sehr engagiert bei solchen Investments. Das Logistic Point Cologne (LPC) in Pulheim bei Köln, ein LIM-Investment, war beispielsweise innerhalb weniger Monate geplant, gebaut und voll vermietet.

procontra: Wie groß ist der Schaden durch die Wirtschafts- und Finanzkrise?
Beyer: Auch die Logistikbranche leidet unter der Krise. Das gilt vor allem für die mit jenen Industrien verbundene Logistik, die einen großen Anteil im Exportbereich haben. Andere Bereiche wie die Versorgung von Metropolregionen oder bestimmte Nischen stehen auch derzeit relativ stabil da. Die Binnenwirtschaft funktioniert immer. Denn über 80 Millionen Menschen wollen versorgt werden – mit allem, was zum Leben und Arbeiten dazugehört.

procontra: Gibt es Anzeichen, dass sich die betroff enen Bereiche in Kürze erholen?
Beyer: Eine Erholung der Logistikbranchen ist eng mit der allgemeinen Wirtschaftsentwicklung verbunden. Generelle Frühindikatoren für das Wirtschaftswachstum deuten bereits auf eine Erholung hin. Endgültige Klarheit wird es aber erst Mitte 2010 geben. Erst dann ist klar, wie die Banken mit notwendig werdenden Refi nanzierungen umgehen.

procontra: Wie können Privatanleger in Logistikimmobilien investieren?
Beyer: Privatinvestoren können insbesondere über indirekte Anlagen in geschlossenen Fonds oder Spezialfonds gezielt in Logistikimmobilien investieren.

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