Der Adlon-Krimi hat ein neues Kapitel. Laut Landgericht Aachen sind die beschlossenen Pachtzinsvereinbarungen unwirksam.

Die 8. Zivilkammer des Landgerichts Aachen hat am 4. Oktober beschlossen, dass die Beschlüsse auf den Gesellschafterversammlungen der Adlon-Anleger (Fundus Fonds Nr. 31) im Jahre 2009 und 2010 zum Pachtzinsverzicht nichtig sind. Allerdings darf laut Gericht der Treuhandkommanditist weiterhin das Stimmrecht der passiven Gesellschafter ausüben. Nach der Schlappe auf der Gesellschafterversammlung Ende August in Berlin, auf der Jagdfeld als Komplementär bestätigt wurde, wittern seine Gegner nun wieder Morgenluft. Fraglich ist derzeit, welche Konsequenzen dieses Urteil hat und welche Maßnahmen Jagdfeld ergreifen wird. Nach Ansicht von Thomas Fritsch, Anwahl der Schutzgemeinschaft der Adlon-Anleger, ergeben sich für Jagdfeld verschiedene Möglichkeiten. Dazu zählt in erster Linie ein Berufungsverfahren. Ein solches Berufungsverfahren würde am Oberlandesgericht Köln geführt und dauert ca. zwölf Monate. Denkbar ist für Fritsch aber auch, dass Jagdfeld trotz Berufung parallel nochmal eine Gesellschafterversammlung einberuft, um die Pachtzinsvereinbarung im Zuge einer schriftlichen Abstimmung von den Gesellschaftern bestätigen zu lassen. Sollte sich eine Mehrheit auf der möglichen Gesellschafterversammlung finden, die die Beschlussfassung zur Genehmigung der beiden Pachtzinsvereinbarungen bestätigt, ist der Pachtverzicht gerichtlich „so gut wie nicht mehr anfechtbar“. Denn das zentrale rechtliche Argument für die Feststellung der Nichtigkeit der Beschlüsse war bisher, dass Jagdfeld die Liste der Mitgesellschafter nicht herausgegeben hat. Diesen Rechtsstreit hat Fritsch bereits gewonnen. Die Vertretung der passiven Stimmen, die schon mindestens ein Viertel der Stimmen bringt, macht die Sache für Jagdfelds Gegner nicht leichter, eine Ablehnung des Pachtverzichts zu erwirken. Sollte es jedoch dazu kommen, müsste die Fondsgesellschaft, vertreten durch den Komplementär, also Jagdfeld selbst, auf Schadensersatz klagen. Denn ohne wirksamen Genehmigungsbeschluss haftet der Komplementär grundsätzlich persönlich gegenüber der Fondsgesellschaft. Jagdfeld wird sich nach Ansicht von Fritsch wohl kaum selbst auf acht Millionen Euro verklagen. Der bisherige Zahlungsausfall liegt laut Fritsch bei sechs Millionen Euro, dieses Jahr könnten nochmal 1,8 Millionen Euro hinzukommen, wenn nur 500.000 Euro statt der vereinbarten 2,3 Millionen Euro gezahlt würden. In diesem Fall ist also nochmal möglich, was am 26. August im Adlon gescheitert ist, dass nämlich ein neuer Komplementär und eine neue Geschäftsführung an die Spitze des Adlon-Fonds kommen.

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Nach dem jahrelangen Boom fiel Spanien 2009 in eine tiefe Rezession. In dem Land wütete eine heftige Immobilienkrise, die sich noch lange negativ auf die Gesamtwirtschaft auswirken wird. Jael Dumm, von der DekaBank, gibt einen Überblick über die spanischen Immobilienmärkte.

Das Bruttoinlandsprodukt in Spanien schrumpfte um 3,7 Prozent. Dies hat deutliche Spuren am Arbeitsmarkt hinterlassen und zu einem Anstieg der Arbeitslosenquote auf aktuell 20,7 Prozent geführt. Insbesondere der Einzelhandel musste hohe Umsatzrückgänge hinnehmen. Für dieses Jahr rechnen die Experten der DekaBank mit einer Zunahme des BIP um 0,9  Prozent und für 2012 mit einer Beschleunigung auf 1,6 Prozent.

Büromarkt: Nachdem die Leerstände in Madrid und Barcelona auf Rekordniveau getrieben wurden, wird ab 2011 aufgrund der zurückgehenden Bautätigkeit ein Leerstandsabbau für die beiden Städte um über drei Prozentpunkte bis 2015 erwartet. Bei der Mietentwicklung sollte die Bodenbildung 2011 erreicht sein. Aufgrund der starken Mietrückgänge sollte sich ein deutliches Rückprallpotenzial aufgestaut haben, sodass zwischen 2012 bis 2015 von einem ein durchschnittlichen Wachstum von 6,8 Prozent p. a. für Madrid sowie von 5,3 Prozent p. a. für Barcelona ausgegangen werden kann. Die vorangegangenen Verluste sollten die absoluten Mietanstiege allerdings überschaubar halten.

Hotel: Der spanische Hotelmarkt hat sich wieder erholt: So konnten Madrid und Barcelona einen neuen Rekord bei den Übernachtungen verzeichnen. Auch wenn die durchschnittliche Zimmerrate weiterhin leicht abnahm (-1 Prozent), konnte landesweit der Zimmererlös dank der um 7,9 Prozent gestiegenen Belegungsquote um 7 Prozent gesteigert werden. Das Niveau von 2008 wurde allerdings nicht wieder erreicht. Nachdem Madrid und Barcelona 2009 zu den am härtesten von der Finanz- und Wirtschaftskrise getroffenen Hotelstandorten in Westeuropa gehörten, stiegen die Zimmererlöse 2010 im Einjahresvergleich um 10,7 Prozent (Barcelona) beziehungsweise 8,3 Prozent (Madrid) an.

Einzelhandelsmärkte: Seit dem zweiten Quartal 2010 kann eine deutliche Belebung der Nachfrage festgestellt werden, die sich auf Super-Prime sowie Prime-Shopping Center und in den 1a-Lagen der Innenstädte auf Flächen größer 1.000 m² konzentriert hat. Während die Miete in Einkaufszentren 2009 und 2010 deutlich nachgab, hielten sich die Spitzenmieten in den 1a-Lagen von Madrid und Barcelona stabil. Vor dem Hintergrund der anhaltend schwachen Konsumtätigkeit werden die Spitzenmieten in den 1a-Lagen wohl erst ab 2012/2013 ansteigen. Dabei wird das Mietwachstum wesentlich moderater ausfallen als vor der Krise.

Logistikmärkte: Auch wenn positive Tendenzen zu erkennen sind, kann noch nicht von einer Gesundung des spanischen Logistikmarktes ausgegangen werden. Da Mieter die Gelegenheit nutzen, um sich bessere Gebäude zu den aktuell günstigen Preisen zu sichern, rechnet man bei der DekaBank mit einer langsamen Belebung des Vermietungsmarktes. Der Mangel an spekulativen Projektentwicklungen im Zusammenspiel mit der langsamen Belebung der Nachfrage sollte zu einem sukzessiven Abbau des hohen Leerstandes und kurzfristig zu einer Stabilisierung der Mieten führen.

Investmentfazit: Am gewerblichen Investmentmarkt zeichnete sich 2010 mit einem Anstieg des Transaktionsvolumens um 33 Prozent eine erste Erholung an, der Fokus lag auf Einzelhandel- und Büroimmobilien. Nachdem an den spanischen Bürostandorten der Einbruch der Kapitalwerte besonders ausgeprägt war und die Erholung länger als in den meisten anderen Märkten auf sich warten ließ, sind ab diesem Jahr auch für Madrid und Barcelona wieder steigende Kapitalwerte zu erwarten. Zwischen 2011 und 2015 werden für Büroimmobilien Ertragsperspektiven von 7,3 Prozent p. a. (Barcelona) und von 8,9 Prozent p. a. (Madrid) erwartet. Für Geschäftshäuser in den 1a-Lagen sind bis einschließlich 2015 Ertragsgewinne von 3,8 Prozent p. a. in Madrid sowie von 4,4 Prozent p. a. in Barcelona möglich. Der Investmentmarkt für Logistikimmobilien wird zwar langsam wieder in Schwung kommen, jedoch auf relativ niedrigem Niveau. Dafür verantwortlich sind die eher unterdurchschnittlichen wirtschaftlichen Aussichten für Spanien, die den Appetit der Investoren dämpfen.

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Auf der Grundlage aktueller Bedarfsanalysen im Bereich der Investoren wie auch der Anlegerpräferenzen hat die Fondsgesellschaft „Cosmopolitan Estates Mallorca“ eine Neuausrichtung ihres Investitionsfokus vollzogen. Die Fondsgesellschaft finanziert ab sofort ausschließlich die Errichtung des neuen Kameha Bay Portals Hotels.

Das 5-Sterne-Luxushotel liegt in einem noblen Villenviertel unmittelbar an einer malerischen Bucht mit eigenem Meerzugang, unweit der Innenstadt Palmas und in direkter Nähe zu dem Yachthafen Puerto Portals. Auf 12 Etagen bietet das Haus 44 Suiten zwischen 57 und 220 m². Sowohl aufgrund seiner hervorragenden Ausführung und Ausstattung als auch der unvergleichlichen Lage wird das Hotel als einziges Haus auf Mallorca die begehrte Aufnahme in den Kreis der „Leading Hotels of the World“ erhalten. Ab seiner für 2012 geplanten Eröffnung wird das Hotel für 20 Jahre von der renommierten Betreibergesellschaft Lifestyle Hospitality & Entertainment (LH&E) Management AG angemietet und betrieben.

Das erste von LH&E geführte Hotel, das Kameha Grand in Bonn, hat seit seiner Eröffnung Anfang 2010 weltweit große Annerkennung erfahren. Das Design und Dekor hat Marcel Wanders entworfen, der diese Aufgabe auch für das Kameha Bay Portals übernommen hat. Das Kameha Grand Bonn wurde im vergangenen Jahr als „Hotel des Jahres 2011“ prämiert, der von LH&E gestellte Manage Carsten Rath wurde als „Hotelier des Jahres“ ausgezeichnet und in Cannes erhielt das Haus den so genannten „Hotel Oscar“.

Das Fondsvolumen des neu ausgerichteten Cosmopolitan Estates Mallorca beläuft sich nunmehr auf 10,8 Millionen Euro. Anleger können sich ab einer Zeichnungssumme von 25.000 Euro beteiligen. Ein gesondertes Agio wird nicht erhoben. Der Fonds reicht die Anlegergelder als grundbuchlich besicherte Darlehen an zwei spanische Grundstücksgesellschaften aus, die den Hotelbau realisieren. Das Gesamtvolumen der Projektentwicklung beläuft sich auf 29 Millionen Euro, hierzu trägt – neben dem von deutschen Anlegern zur Verfügung gestellten Kapital und einer Bankfinanzierung – der Projektentwickler Cosmopolitan Estates Eigenkapital in Höhe von 7,5 Millionen Euro bei.

Dieses Kapital des Projektentwicklers wird nachrangig im Verhältnis zu den deutschen Fondszeichnern bedient. Während der auf rund 24 Monate angelegten Fondslaufzeit erhält der Zeichner einen prognostizierten Gesamtmittelrückfluss in Höhe von knapp 122 Prozent seiner Beteiligungssumme, hieraus ergibt sich eine jährliche Nachsteuerrendite von 7,25 Prozent, da die Kapitalerträge lediglich der vergleichsweise günstigen Abgeltungsteuer von 25 Prozent nebst 5,5 Prozent Solidaritätszuschlag unterliegen. „Mit der Neupositionierung der Fondsgesellschaft tragen wir den vielfach geäußerten Anlegerwünschen nach einer Konzentration auf eine absolute Premium-Hotelimmobilie in Verbindung mit einer äußerst attraktiven, kurzen Kapitalbindungsdauer Rechnung. Für das Projekt werden bereits heute konkrete und sehr vielversprechende Verkaufsverhandlungen geführt, so dass wir von einem zügigen Kapitalrückfluss an unsere Zeichner ausgehen“, resümiert United-Geschäftsführer Hauke Bruhn.

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Seit der Krise konnte sich der Hotelimmobilienmarkt zwar etwas erholen, doch Grund zu Luftsprüngen gibt es noch lange nicht. Bei den Investoren sitzt das Geld nicht gerade locker. Für das zweite Halbjahr 2010 erwartet man bei Jones Lang LaSalle allerdings einen Aufwärtstrend.

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Das Hoteltransaktionsvolumen in der Region EMEA (Europe, Middle East, Africa) lag im ersten Halbjahr 2010 mit rund 1,6 Milliarden Euro zwar etwa 6 Prozent über dem Ergebnis des Vorjahreszeitraums. Im Vergleich zum ersten Halbjahr 2007, mit einem Volumen von 9 Milliarden Euro, gibt es allerdings noch reichlich Spielraum für Verbesserungen bei dem Immobilienunternehmen. „Nach wie vor agieren Investoren aufgrund der nur langsamen Erholung des Hotelmarktes sowie der eingeschränkten Verfügbarkeit von Fremdkapital sehr vorsichtig. Die Verhandlungen sind dadurch wesentlich langwieriger und auch komplexer als vor der Krise. Es müssen daneben natürlich auch noch Faktoren wie unterschiedliche Rendite- und somit Preisvorstellungen überein kommen“, erklärt Christoph Härle, Jones Lang LaSalle Hotels Managing Director. Während das Volumen bei den Einzeltransaktionen mit 1,3 Milliarden Euro ein Wachstum von rund 18 Prozent verzeichnete, wurde für das Ergebnis bei den Portfoliodeals ein deutlicher Rückgang registriert. Großvolumige Deals (Einzel- und Portfolio) blieben, wie im vergangenen Jahr, eher die Ausnahme. Lediglich acht der insgesamt 47 Transaktionen hatten einen Kaufpreis von über 50 Millionen Euro.

Was die geografische Herkunft des Kapitals anbelangt, gab es im ersten Halbjahr 2010 auch Veränderungen. Zwar dominierten mit einem Anteil von 47 Prozent auch im laufenden Jahr Investments im eigenen Land (1. Halbjahr 2009: 58 Prozent), der Anteil grenzüberschreitender Investitionen innerhalb Europas legte aber von 18 Prozent auf 34 Prozent deutlich zu. Das höchste Hotelinvestmentvolumen registrierte dabei das Vereinigte Königreich (über 300 Millionen Euro), gefolgt von Frankreich (rund 270 Millionen Euro) und Italien (ca. 190 Millionen Euro). Deutschland zeigt zur Jahresmitte ein Volumen von rund 130 Millionen Euro. Vor allem das Interesse an Hotels in London und Paris sei stark gestiegen.

„Für das zweite Halbjahr 2010 erwarten wir mehr Bewegung auf dem Hotelinvestmentmarkt. Es sind derzeit einige Deals, auch mit größeren Volumina, in Verhandlung; der eine oder andere steht bereits kurz vor Abschluss. Einige Käufer gehen davon aus, dass die Talsohle erreicht ist. Somit fällt es bei Erwartung steigender Einnahmen und Cash-Flows etwas einfacher, die am Markt geforderten Renditen zu akzeptieren“, so Härle. Und weiter: „Darüber hinaus sehen wir durch die Verkäufe der Royal Bank of Scotland und anderer Banken auch mehr Aktivität bei der Portfoliobereinigung. Das wird weiter zunehmen. Insgesamt rechnen wir für 2010 mit einem Volumen auf dem Hotelimmobilienmarkt, das sich über dem Ergebnis von 2009 (3,1 Milliarden Euro), aber unter 5 Milliarden Euro bewegen wird. Das wäre dann die Hälfte des durchschnittlichen Jahresvolumen in den vergangenen 10 Jahren.“

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Moskaus Millionäre lassen es mächtig krachen. Und Investoren nehmen sie zunehmend ins Visier. Mit Luxushotels greifen Investmentgesellschaften nach den Sternen. Moskau stürmt Immobiliengipfel. Es scheint, als schwimme Moskau in Millionen: In der O2 Lounge ist alles Gold, was glänzt. Die Reichsten Russlands aalen sich auf purpurfarbenem Samtbrokat. Die Sushi- Bar serviert Blauflossen-Thunfisch-Röllchen mit Blattgold garniert.

Auch das Panorama bietet Prunk und Protz: Das Millionärsauge blickt auf die funkelnde Farbenpracht des Roten Platzes. Ein Märchen in Luxus. Im Juli eröffnete das Ritz Carlton und zählt schon zu den wichtigsten Treffpunkten der 33 Milliardäre und zahlreichen Dollar-Millionäre der Stadt. Doch Konkurrenz naht: 2008 sollen vier weitere Fünf-Sterne Paläste den Roten Platz zieren. Kaufkraft und Nachfrage sind vorhanden. Auch bei den niedrigeren Kategorien bietet der Hotelimmobilienmarkt viel Potenzial, wie Matthias Schröder, Partner bei PKF Hotelexperts, weiß: „Moskau bietet attraktivste Investitionsmöglichkeiten. Der Bedarf an neuen, zeitgemäßen Hotelprodukten ist sehr groß. Besonders auch in den Segmenten Budgetund Mittelklassehotellerie herrscht noch hoher Nachfragebedarf.“ Das sieht auch Christoph Härle, Managing Director von Jones Lang LaSalle Hotels, so: „Der Moskauer Hotelmarkt ist ein absolutes Boomsegment. In den letzten drei bis vier Jahren sind die Zimmerdurchschnittspreise und die Auslastungen kontinuierlich gestiegen und haben somit zu einem stetigen Wachstum des Rev- Par (Anm. d. Red.: Umsatz pro verfügbarem Zimmer) in Moskau geführt. Im ersten Halbjahr 2007 ist der RevPar Index in Moskau um 21 Prozent gestiegen. Diese Zahlen gelten für Hotels der vier und fünf Sterne Kategorie.“ Luxus ist in! Moskau profitiert von einer boomenden Wirtschaft. Internationale Investoren legten in den vergangenen zwei Jahren alleine 1,5 Milliarden US-Dollar an. Die russische Hauptstadt verzeichnet mit 3,5 Millionen Touristen 2005 sieben Prozent mehr als 2004. Die Tourismusbehörde geht von einem Wachstum bis 2010 auf fünf Millionen Besucher aus. Für die russische Metropole sind bis 2012 insgesamt 14.500 Hotelzimmer mit internationalem Standard geplant. Härle von Jones Lang LaSalle ist zuversichtlich: „Aufgrund der explodierenden Zimmerpreise und der Schließung einiger alter sowjetischer Staatshotels macht eine Erweiterung des internationalen Hotelangebotes durchaus Sinn.“ Die durchschnittlichen Zimmerpreise im drei bis vier Sternebereich lagen im vergangenen Jahr bei etwa 223 Euro – 23 Prozent höher als 2005.

Politik bleibt außen vor. Der politisch zurzeit gereizte Ton Moskaus drückt die Stimmung nicht, so Härle: „Politische Spannungen zwischen einzelnen Ländern oder Regionen können immer einen gewissen Einfluss auf die Performance einzelner Wirtschaftszweige haben. Letztlich ist Russland aber kein Land mehr, das sich selber isolieren oder von anderen Ländern oder Regionen isoliert werden kann. Politische Diskussionen der letzten Jahre hatten keinen Einfluss auf die positive Performance- Entwicklung der Moskauer Hotels. Darüber hinaus wird sich in Russland auch die Binnennachfrage nach Hotels mit internationalem Standard weiter steigern.“ Vor allem aber zählt eins: Der Rubel soll rollen – auch Dr. Thomas Beyerle, Leiter Research und Strategie der DEGI, bekräftigt: „Man darf über aktuelle Spannungen in der Politik nicht vergessen, dass alle Seiten nachhaltige Geschäfte machen wollen.“ Die Stadt steht bei der DEGI hoch im Kurs: „Moskau ist zweifelsfrei ein Boomsegment, was sich sowohl in der Investorennachfrage aus dem Ausland, als auch anhand der zahlreichen spektakulären Immobilienvisionen und -projekte belegen lässt.“

Der Griff nach dem Kaviar. Deutsche Anleger sollten wachsam sein, klärt Härle auf: „Deutsche Anleger könnten durch ein direktes Investment in einzelne Hotelimmobilien profitieren, was aber in Russland für Privatanleger weiterhin die Ausnahme ist. Letztlich werden die meisten Investitionen, bei denen internationales Kapital beteiligt ist, noch von Joint Ventures getätigt. Die internationalen Partner sind zum heutigen Zeitpunkt entweder Private Equity oder größere Investmentgesellschaften und teilweise auch spezialisierte Hotelinvestoren. Es wird noch einige Zeit dauern, bevor die ersten Hotel- Fonds zur Direktanlage für deutsche Anleger in Russland angeboten werden.“ Allerdings ist Beyerle sehr zuversichtlich, dass es für die DEGI bald soweit sein könnte: „Die DEGI ist aktiv auf der Suche nach Objekten, die in das Fondsprofil passen.“ Schröder erklärt, dass vereinzelt Fondgesellschaften im Entstehen oder bereits auf dem Markt sind. Beispielsweise der österreichische „H1-Hotelfond“, der kürzlich einen Rahmenvertrag mit der russischen Regierung über die Errichtung von 50 Hotels in Russland unterzeichnet hat. Der Appetit auf Kaviar entsteht beim ersten Bissen!

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