Wie eine repräsentative Umfrage der comdirect bank  (durchgeführt vom IMWF Institut für Management- und Wirtschaftsforschung) zeigt, sind stabile Baufinanzierungskonditionen beim Immobilienerwerb wichtiger denn je.

Wie die aktuelle Umfrage zeigt, genießt das Thema Sicherheit bei den meisten Deutschen immense Priorität. So erklärten 59 Prozent der befragten Teilnehmer, dass die Garantie des Zinssatzes für sie das wichtigste Kriterium darstellt. Die Stabilität der Konditionen ist hierbei für die Befragten sogar ein wenig wichtiger als die Höhe des Zinssatzes, der 56 Prozent der Teilnehmer große Bedeutung beimessen. Ebenfalls mehr als jeder Zweite (53 Prozent) legt Wert auf die Möglichkeit, die Vertragsmodalitäten während der Laufzeit des Darlehens anpassen zu können.

Das Recht, regelmäßig Sondertilgungen leisten zu können, wertschätzen 52 Prozent der Deutschen. Mit deutlichem Abstand folgen die Beratung zur öffentlichen Förderung (36 Prozent), eine lange Laufzeit des Kredits bei geringer Tilgung (30 Prozent), eine bereitstellungsfreie Zeit (21 Prozent) sowie eine kurze Kreditlaufzeit bei hoher monatlicher Rückzahlung (17 Prozent). „Ein hohes Maß an Sicherheit, attraktive Konditionen und größtmögliche Flexibilität bei der Baufinanzierung schließen sich nicht aus“, sagt Tobias Lücke, Leiter Baufinanzierung bei der comdirect bank und erklärt abschließend: „Wer die Angebote gründlich vergleicht, kann seine Finanzierung nach den für ihn wichtigsten Kriterien ausrichten.“

Zur Umfrage
Die Umfrage zu den Ansprüchen der Deutschen an die Baufinanzierung hat das IMWF Institut für Management- und Wirtschaftsforschung im August 2011 durchgeführt. Befragt wurden 1.000 Personen in Deutschland ab 18 Jahren.

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1. Bauch schlägt Berater
2. Gefragtes Griechenland

Michael Haupt, seit 2006 Geschäftsführer der Immobiliengesellschaft Bouwfonds REIM in Deutschland, verlässt das Unternehmen Ende Januar 2012.

Als Grund für seinen Austritt nannte Haupt den Wunsch nach neuen beruflichen Herausforderungen. „Ich konnte mit dem Background unserer Muttergesellschaft, der Rabobank, eine strategische Aufbauarbeit leisten. Die mit den deutschen Aktivitäten befassten Teams in Berlin und den Niederlanden sind mittlerweile so gut aufgestellt, dass ich eine neue Herausforderung im Projektentwicklungsbereich annehmen kann“, erklärt Haupt. Wohin er geht, ist noch offen.

Bouwfonds REIM Berlin managt, nach eigenen Angaben, einen Bestand von 12.000 Wohnungen in 50 deutschen Städten sowie in Frankreich, den Niederlanden, Norwegen und Schweden. Seit 2008 ist der offene Immobilienfonds „Bouwfonds European Residential“ mit einem Fondsvolumen von aktuell 400 Millionen Euro am Markt. 2011 öffnete sich Bouwfonds REIM mit einem Fondshaus auch privaten deutschen Anlegern.

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1. „Wir wollen unseren Anlegern Sicherheit anbieten“

Immobilien sind nicht nur in einer Krise beliebt. In ein ausgewogenes Portfolio gehören zu jedem Zeitpunkt Immobilien. Mit dem richtigen Partner ist das kein Problem. Hier wird für jeden Kunden das passende Immobilieninvestment gefunden.

Die Griechenland oder Euro Krise wirft ihren Schatten voraus. Unangenehme Erinnerungen werden an die Zeit vor der Lehman Krise wach. Investoren ziehen Ihre Gelder aus dem volatilen Märkten. Der DAX taumelt. Ratingagenturen verbreiten Hiobsbotschaften. Es riecht förmlich nach Krise. In solchen Zeiten wird der Nachfrage nach Sachwerten und vornehmlich Immobilien noch größer, als es allgemein schon der Fall ist. Die Vorteile liegen auf der Hand: Eine Immobilie ist inflationssicher und kann auch in schlechten wirtschaftlichen Zeiten Renditen erwirtschaften. Und der Sachwert als solcher bleibt größtenteils bestehen und kann sogar bei kluger Anschaffung und guter Bewirtschaftung einen höheren Verkaufserlös als den Kaufpreis erzielen. Viele Makler und Vermittler bieten deswegen auch Ihren Kunden Rendite-Immobilien in der einen oder anderen Form mit an. Gerade Wohn- und Pflegeimmobilien liegen da klar im Trend. Denn gewohnt wird immer. Wer sich hier auskennt und einen guten Marktzugang hat: Herzlichen Glückwunsch. Wer nicht, der sollte auf einen erfahrenen und vertrauenswürdigen Partner setzen. Denn allzu oft profitieren von einer Immobile sehr viele: Bauträger, Verkaufs- und Vertriebsgesellschaft, Makler und der Notar… aber nicht der Käufer. Mit der Wirtschaftshaus AG und ihren optimal auf den Kundenwunsch zugeschnittenen Immobilen bieten Sie Ihren Kunden sichere Sachwerte, eine anständige Rendite und ersparen sich und Ihrem Kunden viel Administrationsaufwand und eventuell viel Ärger.

Betongold, die beste Altersvorsorge
Sandro Pawils, Geschäftsführer bei der Wirtschaftshaus Service GmbH bringt das Dilemma der Altersvorsorge auf den Punkt: „Die gesetzliche Rente steckt seit vielen Jahren in der Krise. Viel zu lange hat die Politik die Augen vor den absehbaren Problemen verschlossen. Die Problematik lässt sich ganz einfach zusammenfassen. Zu wenig Beitragszahler müssen zu viele Renten finanzieren.“ Lösen soll das Problem die private Vorsorge. Hier ist aber die Produktvielfalt sehr groß. Aktienfonds, Rentensparpläne, Lebensversicherungen, Riester- oder Rürupprodukte… und noch vieles mehr wird seitens der Banken, Versicherungen und KAG’s  auf den Markt geworfen, um die Versorgungslücken im Alter zu schließen. Aber sie sind entweder sehr niedrig, zum Teil unterhalb der derzeitigen Inflationsrate, verzinst. Oder aber sie profitieren von einem extrem volatilen Aktienmarkt. Sandro Pawils: „Drei Krisen in den letzten zehn Jahren haben das Vertrauen in den Aktienmarkt nachhaltig gestört. Wir bieten mit vermieteten Wohn- oder verpachteten Pflegeimmobilien eine echte Alternative für den Privatanleger.“ Damit Sicherheit und Rendite beider maßen gewährleistet sind, bietet die Wirtschaftshaus AG im Unterschied zu fast allen anderen Immobilienvermittlern für alle Immobilien-Asset-Klassen eine Mietzahlung auch bei Leerstand oder Mietnomadentum. Dieses  wird durch einen Mietpool oder den entsprechenden Betreiber garantiert. Außerdem findet eine permanente Immobilien- und Mieterbetreuung durch Wirtschaftshaus statt, was für Makler und seine Kunden bedeutet, dass kaum zeitlicher Aufwand besteht.

Erfahrung und Marktzugang
Die WirtschaftsHaus Sachwert GmbH ist eine unabhängige Immobiliendienstleistungsgesellschaft. Sie ist sowohl für die Konzeption, als auch für den Vertrieb von Bestandsobjekten, denkmal- geschützten Immobilien und Objekten aus Bankenverwertungen zuständig. Über 20 Jahre Erfahrung in der Immobilien- und Finanzierungsvermittlung und mehr als 2500 verkaufte Wohnungen belegen eindrucksvoll die Kompetenz des Hauses. „Von der Beratung bis zur Kaufabwicklung kommt alles aus einer Hand, ebenfalls die Immobilienverwaltung für unsere Kunden. So minimieren wir die Kosten und vereinfachen den Administrationsaufwand. Das kommt eins zu eins den Anlegern zu Gute“, erklärt Pawils.
Das Unternehmensziel der WirtschaftsHaus Sachwert GmbH ist es, dem Privatkunden den Markt der Immobilien zu erschließen und ihm dabei den größtmöglichen Mehrwert zu bieten. Dafür wurde neben Pflegeimmobilien und klassischen Anlagenimmobilien das Konzept der Sorglos-Immobilie entwickelt. „Wir bieten Ihnen mit dieser Immobilie ein zeitgemäßes Produkt, in dem Sicherheit und Rendite im Einklang stehen“, freut sich Pawils über das einmalige Produkt.

Es rechnet sich…
Mit Mieteinnahmen aus einer fremdvermieteten Immobilie werden etwaige Zins- und Tilgungsverpflichtungen gegenüber der Bank beglichen. Es findet ein sogenannter Pfandtausch statt. Der Hebel einer Immobilieninvestition zeigt sich darin, dass das aufgenommene Darlehen im wesentlichen durch den Mieter und durch Steuervorteile zurückgezahlt wird. Die günstigen Zinsen werden zudem auf einen bestimmten Zeitraum festgeschrieben. Durch Inflation wird dieser Effekt noch weiter verstärkt, da die Immobilie dann im Wert im Verhältnis zum Kaufpreis steigt. „Vergleicht man einen Ansparvorgang mit der Investition in eine bankenfinanzierte Immobilie, so hat der Investor einen wesentlich geringeren monatlichen Aufwand, um das gleiche Resultat zu erzielen“, erklärt Pawils. Deswegen sei Absparen bei Immobilien für den Kapitalaufbau die effizientere Lösung, so Pawels. Denn die Mieter und Steuerlast werden für den Abtrag eines Darlehens positiv genutzt und eine Inflation wirkt sich wertsteigernd auf einen Sachwert aus. „So wird für den Anleger eine inflationsgeschützte Dauerrente aus Miete, ohne Kapitalverzehr erzielt“, erklärt Pawils.

Der Vergleich zwischen Geldwerten und Sachwerten zeigt: Ein Anleger investiert über 26 Jahre hinweg jeweils 96 € monatlich und 7.500 € einmalig in klassisches Tagesgeld, in eine „Kapitalbildende Lebensversicherung“, in eine „Fondsgebundene Lebensversicherung“ und in eine Immobilie die einen Kaufpreis von 107.000 € hat. Das Tagesgeld erzielt 56.570 € , die KLV: 73.900 € und die Fondsgebundene LV: 89.000 €. Mit der Immobilie erreicht er 150.000 € (bei einer Wertsteigerung von 1,2 %) nach 26 Jahren. Denn die erzielte Rendite durch Miet- oder Pachteinnahmen bezieht sich von Anfang an auf eine höhere Basis als beim Ansparen, nämlich auf den „gehebelten“ sprich geliehenen Wert von 107.000 € Immobilieninvestition. Klarer Sieg für die Immobilie, frohlockt Pawils: „Eine Immobilien-Rente ist zudem vererbbar, kapitalisierbar und inflationsgeschützt.“

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1. Sweet Home

Niedriger Bauzins, die eigenen vier Wände und ein Sachwert gegen die Krise. Viele Argumente für den Hausbau, aber auch viele Fragen zur Finanzierung. procontra beantwortet die wichtigsten.

Im aktuellen Krisenumfeld liegt der Gedanke nahe, sein Geld lieber ins Betongold zu investieren. Oftmals sind Dauer und Umfang der Gesamtbelastung aber nicht abzuschätzen. Verschiedene Finanzierungen stellen Vermittler und Kreditnehmer vorab vor Herausforderungen. Anhand des Tilgungsplans ist ersichtlich, wie schnell sich der Baukredit abträgt.

Wie viel Eigenkapital ist notwendig? Eine Finanzierung will gut vorbereitet sein. Zunächst einmal gibt es zwei Punkte zu ermitteln: das Eigenkapital und die monatliche Belastung, die der Kreditnehmer tragen kann. Ganz ohne Eigenkapital geht es meist nicht. Deshalb sollte zuerst ein Kapitalstock da sein, bevor man ernsthaft mit dem Erwerb einer Immobilie liebäugelt. 20 Prozent, besser 30 Prozent – wie im Rechenbeispiel – sollten es schon sein. „Die besten Angebote gibt es allerdings erst ab 40 Prozent Eigenkapital“, beschreibt Manfred Hölscher, Leiter der Enderlein GmbH & Co. GmbH, Bielefeld, die Situation, „denn dann sinkt das Kreditausfallrisiko für die Kreditgeber deutlich.“ Der höhere Eigenkapitalanteil bewirkt, dass sich die Restschuld deutlich schneller reduziert und damit auch schneller abbezahlt ist. Da sich viele Menschen erst um die 40 für den Erwerb eines Hauses entscheiden, ist es wichtig, die Finanzierung noch vor der Rente abzuschließen. „Wer jedoch schon die 20 oder 30 Prozent Eigenkapital erreicht hat, sollte über einen Punkt nachdenken“, bedenkt Michael Lorenz, Geschäftsführer der Hypostar GmbH. „Häufig wird die Liquidität vergessen. Drei, am besten sechs Monatsgehälter sind notwendig, um gegen Unvorhersehbares gewappnet zu sein.“

Wie hoch kann die Tilgung sein? Die Tilgungsrate hängt natürlich vom Eigenkapital und der gewünschten Darlehenshöhe ab. Wichtig ist daher zunächst, die monatlichen Ausgaben per Haushaltsbuch zu ermitteln, am besten mindestens über die letzten sechs Monate, um die Durchschnittskosten zu eruieren. Zwar haben auch Banken pauschale Kostensätze für Lebenshaltung und so weiter, jedoch sollte man immer mit den selbst ermittelten Zahlen operieren und nicht mit Pauschalsätzen. Dann wird das Nettoeinkommen der Familie von den Kosten abgezogen. Als Ergebnis der Kostenermittlung kommen dann die frei werdenden Mittel plus die eingesparte Miete heraus, die für die Finanzierung zur Verfügung stehen. Und: Auch Kosten, die mit dem Erwerb der Immobilie zusammenhängen, wie Notargebühren, Steuern, eventuell Maklercourtage und Wohngebäudeversicherung müssen bei der Finanzierung berücksichtigt werden. Bei Eigentumswohnungen kommt noch das sogenannte Hausgeld, „die kleine Miete“, hinzu. Das sind Kosten für Unterhalt und Pflege der Immobilie. „Mit 200 bis 300 Euro, je nach Wohnungsgröße, sollte der Erwerber schon kalkulieren“, so Lorenz. Diese bleibende Belastung wird oftmals beim Erwerb einer Eigentumswohnung vergessen und entsprechend nicht mit einkalkuliert.

Welche Darlehensform ist zu wählen? Der überwiegende Teil der Finanzierung läuft heute über ein Annuitätendarlehen, das auch als Hypothekendarlehen bezeichnet wird. Die Alternativen wären ein Ratentilgungsdarlehen, ein endfälliges Darlehen (Versicherungshypothek) oder ein Bausparkredit. Ein Ratentilgungsdarlehen kommt nur für wenige, gut situierte Kreditnehmer infrage. Der Grund: Raten und Tilgung sind über die Laufzeit gleich hoch, dadurch ist bei einer Finanzierung mit einer hohen monatlichen Belastung zu rechnen. Eine Versicherungshypothek ist heute nicht mehr zu empfehlen, da zum einen die Steuerfreiheit bei Auszahlung weitestgehend entfällt und zum anderen die niedrige Garantieverzinsung, die weiter schrumpft, keine Sicherheit bei der Auszahlung bietet. Damit entstünde eine Finanzierungslücke, die über andere Kredite teuer geflickt werden müsste. Ein Bauspardarlehen lohnt sich nicht für eine Komplettfinanzierung, da der Kredit in relativ kurzer Zeit zu tilgen ist. Das überfordert die meisten Kreditnehmer. „Der Bausparvertrag ist eher der ‚Krankenschein‘ für die Immobilie“, verdeutlicht Lorenz, „denn eines sollten Immobilieneigentümer nicht vergessen: Irgendwann stehen auch Reparaturen oder eine Modernisierung an.“

Wie sollte die Annuität sein? In einer Niedrigzinsphase, wie im Moment, sollte ein Darlehen mit einer längeren Laufzeit vereinbart werden. „Mindestens zehn Jahre sollten es schon sein, besser 15 oder 20 Jahre“, sagt Lorenz, „ein Kündigungsrecht hat der Kreditnehmer sowieso nach zehn Jahren, falls die Zinsen dann doch noch günstiger sein sollten. Ein langer Vertragsabschluss schafft Sicherheit für die Finanzierung.“ Außerdem kann bei gleicher monatlicher Belastung durch den niedrigeren Darlehenszins die Tilgung erhöht werden. Dadurch ist die Immobilie schneller schuldenfrei. Im Beispiel liegt der getilgte Betrag nach Ablauf der Zinsbindung (15 Jahre) bei knapp 101.000 Euro, also rund der Hälfte des aufgenommenen Darlehens. Liegt der Zins bei gleicher monatlicher Belastung von 1.000 Euro nur um 1 Prozent höher, so würde nach 15 Jahren die Restschuld bei rund 133.000 Euro liegen; erst nach mehr als 30 Jahren wäre die Immobilie dann schuldenfrei.

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Das Mietniveau für Ladenflächen in Top-Lagen steigt weiter an. Immobilienberater Jones Lang LaSalle (JLL) sieht auch für das kommende Jahr einen Aufwärtstrend in der Entwicklung.

JLL untersuchte die Ladenmieten in den besten Einkaufsstraßen von 185 deutschen Städten. Im bundesweiten Durchschnitt sind die Mieten in den vergangenen zwölf Monaten um insgesamt 2,6 Prozent gestiegen.
Allerdings zeigt sich in 60 Prozent der untersuchten Städte Stabilität, im Vergleich zum zweiten Halbjahr 2010. In einem Drittel sind die Mietpreise angezogen, einen Mietpreisrückgang verzeichneten lediglich sieben Prozent der deutschen Städte. „Die Flächennachfrage in Deutschlands Einkaufsmeilen ist sehr hoch. Bei der Entwicklung der Mieten deutet sich unter den derzeitigen Vorzeichen für das nächste Jahr eine Stabilisierung auf hohem Niveau ab“, meint Doris von Muschwitz, Leiterin der Einzelhandelsvermietung Deutschland bei Jones Lang LaSalle.
Für fast alle der Top Ten-Standorte rechnet JLL im zweiten Halbjahr 2011 weiterhin mit steigenden Ladenmieten.

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1. Büromärkte im Aufwind

procontra sprach mit Lutz Delius, dem Geschäftsführer der ImmoKasse GmbH, darüber, wie eine Umkehrhypothek funktioniert, über Kooperationen und über Senioren, eine eher vernachlässigte Zielgruppe mit Riesen-Potenzial.

procontra: Herr Delius, die ImmoKasse positioniert sich mittlerweile als „Problemlöser“ der Generation 55 plus. Sie haben Ihre Angebotspalette erweitert. Warum?
Lutz Delius: Nach unserer Erfahrung wurde der Bereich „Finanzen für Senioren“ bislang eher stiefmütterlich behandelt. Und, wenn sich jemand mit den so genannten Best Agern oder Silver Agern beschäftigt hat, dann scherte er die unterschiedlichen Altersgruppen häufig über einen Kamm. Das geht ganz klar am individuellen Bedarf vorbei. Und, obwohl mittlerweile über 50 Prozent der Kunden über 55 Jahre alt sind, gibt es hierfür noch keinen spezialisierten Vertrieb. Wir werden das im Bereich der Finanzierungen ändern.

procontra: Was machen Sie anders als andere Finanzdienstleister?
Delius: Wir bieten den Menschen ab 55 Jahren je nach Lebensphase maßgeschneiderte Produkte an. Der 55-65-jährige steht oft noch im Berufsleben. Ihm wurde eventuell die erste Lebensversicherung ausgezahlt und nun will er das Geld neu anlegen. Der 65-70-jährige hat eventuell noch Ersparnisse, benötigt aber einen größeren Betrag für die Modernisierung seines Hauses, den er noch zurückzahlen kann. Mit Mitte 70 aber sind die Rücklagen meist aufgebraucht. Ein klassisches Darlehen belastet dann die Rente zu stark, also wird die Umkehrhypothek in diesem Fall interessant. Um auf diese unterschiedlichen Bedürfnisse eingehen zu können, haben wir unser Produkt-Portfolio erweitert und sind laufend dabei, neue innovative Lösungen zu suchen.

procontra: Welche Chancen haben Vermittler, die mit Ihnen kooperieren?
Delius: Vermittler können, ohne großen Aufwand mit uns Geld verdienen und machen nebenbei noch ihre älteren Bestandskunden glücklich. Das heißt, wer mit uns als Tippgeber zusammenarbeitet, erhält eine Zuführungsprovision von einem Prozent der Darlehenssumme. Die Arbeit macht letztendlich unser eigener Außendienst. Einfacher kann kein Vermittler Geld verdienen. Unsere Mitarbeiter bewältigen etwa 30 Termine pro Woche, aus denen jeder zweite zu einem Abschluss führt.

procontra: Was raten Sie Vermittlern in Bezug auf diese spezielle Zielgruppe?
Delius: Sie sollten sich einfach mal ihren Bestand hinsichtlich der Generation 55 plus anschauen. Wer, wenn nicht der Vermittler weiß genau, wie alt die Kunden sind, wie ihre Vermögensverhältnisse aussehen, wer eine Immobilie besitzt. Vermittler unterschätzen das Potenzial der Zielgruppe der Senioren. Wer nicht nur als Tippgeber, sondern auch als zertifizierter ImmoKasse-Partner aktiv werden will, sollte auch die Möglichkeiten einer weitergehenden Beratung und des großen Cross-Selling-Potenzials nicht übersehen. Denn gerade weil unsere Produkte, wie zum Beispiel die Umkehrhypothek, ausschließlich über das persönliche Beratungsgespräch vertrieben werden, bieten sich vielfältige Möglichkeiten, den Kunden individuell und bedürfnisorientiert zu beraten. Grundsätzlich haben wir nicht nur die Senioren sondern in der Regel auch die nächste Generation am Tisch.

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1. Faustpfand im Alter

Auf dem Immobilienmarkt locken attraktive Angebote. Der Immobilien- und Vorsorgeexperte Dr. Klein & Co. AG warnt im Zuge der aktuellen Euro-Panik aber vor unüberlegten Investitionen. Worauf Berater ihre Kunden hinweisen sollten

Die Angst vor dem Verlust der Ersparnisse kurbelt die Nachfrage nach Immobilien an. „Die bundesweite Preissteigerung für Wohnimmobilien und die attraktiven Finanzierungskonditionen führen zu einem regelrechten Run auf Immobilien“, fasst Stephan Gawarecki, Vorstandssprecher der Dr. Klein & Co. AG, die Lage auf dem Immobilienmarkt zusammen. Nachrichten zur Euro-Krise, zu den jüngsten Turbulenzen an den Börsen und zur schwächeren Konjunktur Deutschlands im zweiten Quartal seien Gründe für das zunehmende Interesse am Betongold. Denn im Gegensatz zu anderen Anlageoptionen, wie Aktien oder Anleihen, zählen Immobilien in der momentanen Situation zu den wenigen Möglichkeiten, Vermögen nachhaltig wertstabil anzulegen.

Berater müssen Kunden genau informieren
Die Anfragen von Interessenten, die schnellstmöglich eine Immobilie erwerben möchten, steigen. „Wenn das zentrale Motiv für den Immobilienerwerb die Sorge um Vermögensverluste ist, besteht ein erhöhtes Risiko, dass der Kunde über weitere wichtige Aspekte hinwegsieht“, warnt Gawarecki. Deshalb ist es die Aufgabe des Beraters, Kunden über die vollständigen Konsequenzen des Immobilienkaufs zu informieren. Neben den grundsätzlichen Entscheidungskriterien, den attraktiven Kaufkonditionen und den positiven Erwartungen über die Wertentwicklung, sind die Nebenkosten gerade in Deutschland nicht zu vernachlässigen. Diese müssen durch die Wertentwicklung des Objekts erst erwirtschaftet werden, bevor es eine tatsächliche Wertsteigerung erfährt. In Deutschland betragen die Transaktionskosten beim Erwerb einer Immobilie rund zehn Prozent des Kaufpreises. Steigende Grunderwerbssteuern werden diese Nebenkosten künftig zusätzlich in die Höhe treiben.

Generelle Entscheidungskriterien
Wer sich für eine Immobilieninvestition entscheidet, kann durch eine ganzheitliche Beratung viele Fehler, die aus überstürztem Handeln resultieren, vermeiden. Bei selbst genutzten Immobilien sollte eine hohe Wohnqualität an erster Stelle stehen. Darüber hinaus schafft die Mietfreiheit im Alter eine wichtige Grundlage für die Altersvorsorge.
Bei Kapitalanlegern können Wertsicherheit und Vermögensdiversifizierung im Vordergrund stehen. Die Lage sollte bei der Entscheidung vor allen anderen Objektfaktoren stehen. Hier gilt: lieber eine Top-Lage, die auch im Alter noch attraktiv ist, als ein Top-Haus in einem schlecht erschlossenen Gebiet. Bestandsimmobilien können über die Zeit, zum Beispiel auch in Eigenleistung, modernisiert werden, die Lage bleibt. Bei Modernisierungsobjekten sollten die Energieeffizienz der Immobilie genau geprüft und mögliche Folgekosten einkalkuliert werden. Dabei sollten Kunden abschätzen, ob der Kaufpreis des Traumobjektes realistisch oder aufgrund eines überhitzten Marktes, wie beispielsweise in München, überteuert ist. Auch das Umfeld, die Verkehrsanbindung und mögliche strukturelle Veränderungen sind wichtige Faktoren, die die Wohnqualität – und entsprechend den Immobilienwert – beeinflussen. Genaue Informationen zu geplanten strukturellen Veränderungen, wie beispielsweise der Bau einer Umgehungsstraße, können bei den Gemeinden eingeholt werden.

Umfassende Beratung beugt Verlusten vor
Gemeinsam mit einem Finanzierungsberater kann der Rahmen für die Gesamtkosten abgesteckt werden. Hier rät Dr. Klein zu langen Zinsbindungen, einer Tilgungsrate von zwei Prozent und einem Eigenkapitalanteil von mindestens 20 Prozent. Wer seine Immobilie mit mehr als 80 Prozent beleiht, muss einen relativ teuren Kredit aufnehmen und hat wenig Puffer für unerwartete finanzielle Schwierigkeiten. Auch in Bezug auf die Nebenkosten lohnt sich eine detaillierte Beratung, die beispielsweise darüber aufklärt, dass eine Einbauküche oder mitverkauftes Zubehör nicht steuerpflichtig sind und entsprechend zur Bemessung der Grunderwerbssteuer aus dem Kaufpreis herausgerechnet werden können.

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Viele Senioren haben das Problem einer knappen Rente. Die Gründe dafür sind vielfältig: steigende Gesundheitskosten, Rentenlücken, Geldanlagen, die weniger ertragreich waren als angenommen. Kredite sind im Alter meist schwierig zu bekommen, häufig bleibt nur noch das traute Heim, um den Lebensstandard zu sichern.

Je nach Zielsetzung bieten sich verschiedene Lösungen, um in dieser Situation die Rentenlücke zu schließen. Wer im eigenen Haus wohnen bleiben möchte, für den bietet sich eine Immobilienrente an. Als Alternative bliebe noch, das eigene Haus zu vermieten und in eine günstigere Wohnung zu ziehen.  Dies kommt allerdings für die meisten nicht infrage. Da viele Senioren an ihrem Haus und an ihrem sozialen Umfeld hängen, bleibt vielfach nur die Möglichkeit einer Verrentung oder – als Alternative – die Umkehrhypothek übrig. „Wir schätzen das Volumen für Auszahlungen an Immobilienkunden in Deutschland auf etwa 85 bis 90 Milliarden Euro“, so Klaus Secker von der Deutsche Grundstücksrente.

Erste Möglichkeit: Verwertung als Leibrente oder Zeitrente. Bei der Leib- oder Zeitrente verkauft der Eigentümer seine Immobilie gegen ein lebenslanges oder zeitlich befristetes Wohnrecht. Grundsätzlich liegt dieser Form der Immobilienverrentung ein notarieller Vertrag zwischen Verkäufer und Käufer zugrunde. Aus diesem Vertrag gehen auch die Rechte und Pflichten der einzelnen Parteien hervor. So zahlt der Käufer eine Rente bis zum Vertragsende und kann danach über die Immobilie frei verfügen. Die Finanzierung findet meistens ohne ein Finanzinstitut statt. Der Käufer unterliegt somit auch nicht den Kriterien einer Bank zur Bonitätsprüfung. Dies kann für den Käufer von großem Vorteil sein, wenn er beispielsweise selbstständig ist, aber aufgrund von Steueroptimierung ein Problem hat, seine tatsächliche Finanzkraft auch richtig darzustellen.
Für den Verkäufer besteht allerdings immer das Risiko eines Ausfalls der Rentenzahlung bei unseriösen Käufern. Daher wird meist eine Rückübertragungsklausel für derartige Fälle eingebaut. In jedem Fall sollte eine Beratung durch einen ausgewiesenen Leibrentenberater stattfinden.

Die Entscheidung, das Haus per Leib- oder Zeitrente zu verkaufen, ist ein durchaus übliches Verfahren innerhalb der Familie oder gegenüber Erben. Seltener wird es mit bislang unbekannten Käufern vereinbart. Der Grund: Zum einen ist es relativ schwierig, diese Käufer zu finden, zum anderen fehlt oft die Vertrauensbasis. Schließlich ist die Verbindung zwischen Käufer und Verkäufer sehr eng. So erwartet der Käufer, dass das Objekt über die Jahre in gutem Zustand gehalten wird, während der Verkäufer auf die pünktlichen Rentenzahlungen angewiesen ist. Zwar bietet die Rückübertragungsklausel einen Schutz gegen Verlust des Hauses bei Ausfall der Zahlungen, jedoch fällt in diesen Fällen dann auch die Rente gleich mit aus, da der Käufer nicht mehr zahlt. Auch institutionelle Anbieter versuchten sich auf dem Markt, aber sowohl das Angebot der HypoVereinsbank wie auch das der Deutsche Leibrenten KG sind nicht mehr verfügbar.

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Berliner Immobilien liegen im Trend und können noch sehr günstig erworben und finanziert werden. Wo am besten investieren, wie richtig kalkulieren? Das alles erklärt Thomas Sauer, Geschäftsführer der Osiris GmbH & Co. KG., im Gespräch mit der procontra-Redaktion.

procontra: Herr Sauer, deutsche Immobilien stehen für Sicherheit, ausländische für Rendite. Warum raten Sie trotzdem von Immobilien im Ausland ab?
Thomas Sauer: Es gibt durchaus gute und auch lohnende Investitionen im Ausland. Jedoch wird es für einen Privatanleger relativ schwierig sein, sowohl die rechtliche als auch die wirtschaftliche Situation in einem fremden Land so genau und hintergründig beurteilen zu können, um nicht gegenüber dort ansässigen Anlegern benachteiligt zu sein. Zudem muss man berücksichtigen, dass man Treuhänder und Partner im Lande braucht, Rechtsanwälte und Übersetzer. Die Nebenkosten einer solchen Investition können doch recht erheblich sein. Nicht zuletzt ist es ohne Erfahrung im entsprechenden Land doch sehr schwierig, alle Risiken richtig einschätzen zu können.

procontra: Und bei deutschen Immobilien?
Sauer: Im Allgemeinen ist es für einen deutschen Anlieger eher plausibel, sich im Inland zu engagieren. Denn dort kann er die rechtliche Situation, die wirtschaftlichen Verhältnisse und auch die Zukunftsperspektiven sich ergebender Entwicklungen selbst besser einschätzen. Im Grunde kann ich doch selbst nur in etwas investieren, beziehungsweise dazu raten in etwas zu investieren, was ich selbst auch wirklich verstehe und beurteilen kann. Und ich bin der festen Überzeugung, dass sich hier ein deutscher Anleger im eigenen Land auf dem für ihn persönlich sichersten Boden bewegt. Außerdem bietet Deutschland im Vergleich zu anderen Ländern auch nachvollziehbare Preisverhältnisse, die relativ gesehen auch sehr akzeptabel sind.

procontra: Sie engagieren sich am bevorzugt in Berlin. Was macht die Hauptstadt für Investoren so interessant?
Sauer: Berlin ist ohne jeden Zweifel eine wachsende Metropole im wirtschaftlich mächtigsten europäischen Land. Es erlebt einen deutlichen Zuzug neuer Bürger, eine wirtschaftliche Entwicklung, ein hauptstadtbedingtes Wachstum welches mit gesundem wirtschaftlichen Wachstum einhergeht. Und wer sich mit Berlin beschäftigt hat, wird feststellen, dass sich in den letzten Jahren vieles zum Guten verändert hat. Nicht zuletzt ist Berlin gegenüber einem abgelegenen, ehemals abgeschlossenen Sateliten oder „Außenbezirk“ der Bundesrepublik Deutschland zu einer sehr lebenswerten, attraktiven und für viele Menschen in Europa anziehenden neuen Hauptstadt geworden.

procontra: Diese Veränderung zum Guten dürfte sich ja auch im Immobilienmarkt bemerkbar machen, oder?
Sauer: Ja, man konnte in den vergangenen Jahren beobachten, dass Großanleger, internationale Investmenthäuser, Family Offices und auch Publikums-Fonds immer stärker nach Berlin gedrängt haben, um hier zu investieren. Experten der Immobilienwirtschaft waren mit der Zeit immer stärker an Berlin interessiert und dies hat sicherlich seinen Grund. Dort wo die erfahrenen Experten der Immobilienwirtschaft ihre Investments tätigen, dort kann auch der Privatanleger, sofern er sorgfältig seine Investitionsauswahl trifft und die Grundregeln eines Investments beachtet, nicht so falsch liegen. Ich persönlich halte Berlin für eine der besten Städte, wenn man noch günstig erwerben und sich gute Zukunftsperspektiven einkaufen will.

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Berlin ist nicht nur immer eine Reise wert, es lohnt sich hier zu investieren. Denn der Immobilienmarkt zieht an. Nur richtig muss man es machen.

Endlich ist wieder Ruhe eingekehrt. Im Juli trafen sich Modeschöpfer und Promis auf der Fashion Week in Berlin. Zeitgleich feierte die wichtigste B2B-Modemesse Europas, die Bread & Butter, im ehemaligen Tempelhofer Flughafen ihr zehnjähriges Jubiläum. Der Erinnerung an den Karneval der Kulturen ist auch noch frisch und die nächste Berlinale kommt bestimmt. Aber nicht nur diese Ereignisse ziehen Millionen von Besuchern in die Hauptstadt. Berlin ist in, oder wie der Berliner sagen würde, ehnfach dufte. Bereits etablierte Szenebezirke wie Mitte, Prenzlauer Berg oder Kreuzberg bekommen Gesellschaft: Friedrichshain, Neukölln, Tiergarten, Schöneberg oder Charlottenburg liegen hoch im Kurs. Und in Berlin ist für jeden Geschmack etwas dabei.

Imma mit de Ruhe und denn mit‘n Ruck. Berlins Mieten und Gebäudepreise lagen im deutschen wie auch europäischen Vergleich jahrelang extrem niedrig. Vor fünf bis zehn Jahren zu kaufen stellte ein Geduldsspiel dar, aber es hat sich gelohnt für Immobilieninvestoren mit Händchen für gute Lagen, einer Prise Mut und einer großen Vision. Mittlerweile ziehen die Preise langsam an. Michael Arndt, Mitglied der Geschäftsführung von Hamburg Trust, investiert mit seinem aktuellen Wohnportfolio auch in Berliner Wohnimmobilien und erklärt, welche Faktoren den Markt so attraktiv machen: „Zum Ersten wären die Entwicklung der Einwohnerzahl sowie die Wirtschaftsdaten zu nennen. Zum Zweiten sind die Kaufpreise noch günstig und die Mieten haben noch Aufholpotenzial. Zum Dritten übersteigt die Nachfrage das Angebot aufgrund geringer Neubautätigkeit.“ Ein Indikator für die große Nachfrage sei die rapide gefallene Leerstandsquote.

Thomas Sauer, Geschäftsführer der Osiris GmbH, vertreibt deutschlandweit über freie Vermittler sanierte Altbau-Wohnungen in Berlin. Der Berliner Immobilienexperte kann nur zustimmen: „Berlin erlebt einen deutlichen Zuzug, der mit gesundem wirtschaftlichem Wachstum einhergeht. Und nicht zuletzt ist es zu einer sehr lebenswerten, attraktiven und anziehenden neuen Hauptstadt geworden.“ Erkannt hatten das andere auch. Die Zahl ausländischer Investoren ist in Berlin seit Jahren schon weit überdurchschnittlich. Berlin war im Ausland lange Zeit beliebter als bei inländischen Investoren. Aber die Trendwende ist erreicht. Laut den Immobilienvertrieben fragen seit ein, zwei Jahren weit mehr Privatpersonen aus ganz Deutschland Apartments nach als Investoren. „Auch Publikumsfonds drängen immer stärker nach Berlin, um hier entsprechende Investitionsmöglichkeiten zu finden“, weiß Sauer und verweist auf das sicherheits-, aber auch renditeorientierte Denken der Emissionshäuser.

Jute Laje oder j. w. d.? Janz weit draußen ist in einer Stadt, in der man gut und gerne eine Stunde braucht, um an den Stadtrand zu kommen, keine Übertreibung nach Berliner Schnauze. So kann es schön sein im Berliner Speckgürtel zu wohnen. Und so kann es auch sehr lukrativ sein heutzutage dort zu investieren, jedenfalls für die bereits erwähnten Immobilieninvestoren mit Händchen, etwas Mut und einer Vision. Otto Normalverbraucher sollte davon aber seine Finger lassen, es sei denn, er kennt sich in Berlin und Umland exzellent aus. Ein Investment in Eins-a-Lagen wie der Uhland- oder Fasanenstraße am Kudamm oder in Mitte am Hackeschen Markt ist auch nicht unbedingt empfehlenswert. Zu hoch liegen hier mittlerweile die Kaufpreise. Der Mietzins kann hier die Kosten kaum einspielen, und auf eine hohe Wertsteigerung zu hoffen gehört in den Bereich der Spekulation. Sauer rät auch von diesen Lagen ab, da sie in der Regel für einen Privatanleger ohnehin kaum sinnvoll seien: „Aber insbesondere in Mitte, Kreuzberg, Westend und zum Teil in Charlottenburg, Prenzlauer Berg und Friedrichshain gibt es sehr attraktive Möglichkeiten“, so der Berlinexperte. Wichtiger als ein bekannter Straßenname sei, dass die Standorte über mikroökonomische Wachs­tumskomponenten verfügen, wie beispielsweise positive Demografie, gute Infrastruktur und hohe Wirtschaftskraft. Dem kann Arndt nur zustimmen: „Wir investieren in den prosperierenden und zukunftsweisenden Stadtteillagen wie Prenzlauer Berg, Pankow, Friedrichshain, Mitte, nördlicher Tiergarten, Treptow und Tempelhof.“

Lieba‘n bisschen mehr, aba dafür wat Jutet. Sanierter Altbau wird am meisten gesucht in Berlin. Wohnungsbesichtigungen mit 50 und mehr Parteien sind in entsprechender Lage eher die Regel als die Ausnahme. Außerdem bieten Altbauten, gerade wenn sie denkmalgeschützt sind, noch einen enormen Steuervorteil. Ein mittelgroßes Apartment erwirtschaftet bei guter Lage eine Mietrendite von mindestens 3,5 Prozent. Dazu kommen noch bis zu 70 Prozent steuerliche Abschreibung. „Und hierbei ist eine Wertsteigerung noch gar nicht einkalkuliert“, erfreut sich Sauer an dieser Berechnung. Dr. Siegfried Nehls ist Vorstand des Projektentwicklers Sanus Beteiligungs AG und ebenfalls auf Denkmalimmobilien spezialisiert. Er stößt ins gleich Horn: „Die Investition in eine Denkmal- oder Altbauimmobilie ist eine der letzten Möglichkeiten in Deutschland, eine Kapitalanlage steuerlich geltend zu machen. So können bis zu 50 Prozent des investierten Kapitals bei Denkmalimmobilien oder Altbauten, die sich in ausgewiesenen Sanierungsgebieten befinden, vom Staat bezuschusst werden.“ Über einen Zeitraum von bis zu zwölf Jahren können bis zu 100 Prozent der Kosten, die für die Modernisierung anfallen, abgesetzt werden. Da die Modernisierungskosten in der Regel höher liegen als der Kaufpreis der Immobilie selber, sei das ein schöner zusätzlicher Kapitalhebel. Zusätzlich können die Kosten der Bausubstanz und anfallende Kreditzinsen abgeschrieben werden. Dr. Nehls:  „Zwar sind aufwendige Altbausanierungen auch entsprechend teuer. Aber dafür wird ein Objekt mit Geschichte und nostalgischem Flair erworben anstatt eines Neubaus. Und das schlägt auch in der Wertentwicklung oder guten Mietzinsen zu Buche.”

Nu aba ran an de Buletten. Für Sauer ist genau jetzt die Zeit zum Handeln da: „Dort, wo die erfahrenen Experten der Immobilienwirtschaft ihre Investments tätigen, dort kann auch der Privatanleger, sofern er sorgfältig seine Investitionsauswahl trifft und die Grundregeln eines Investments beachtet, nicht so falsch liegen. Ich persönlich halte Berlin für eine der besten Städte, wenn man noch günstig erwerben und sich gute Zukunftsperspektiven einkaufen will.“ Wer vom Hauptstadttrend profitieren will, sollte dies aber mit den richtigen Partnern tun. Nicht immer ist derjenige am besten, der am lautesten trommelt. Und ein so langfristiges und teures Investment wie eine Immobilie gehört eher in gute, erfahrene Hände und nicht unbedingt in die Hände derer, die am besten zahlen. Glückliche Immobilienbesitzer werden es danken: Dufte Sache, das!

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