Wohneigentum: Mieten oder kaufen?

Sachwerte Top News von Stefan Terliesner

Die Zinsen für Immobiliendarlehen befinden sich immer noch auf einem sehr niedrigen Niveau. Viele Mieter stehen deshalb vor der Frage: Soll ich Wohneigentümer werden oder Mieter bleiben?

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Was kostet Wohnen in deutschen Großstädten? Mieten oder kaufen? pixabay / Free-Photos

Die sind Zinsen niedrig, aber die Kaufpreise und Mieten hoch – inwieweit lohnt es sich heute selbst genutztes Wohneigentum auf Kredit zu erwerben? Das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) in Köln hat für alle 401 Städte und Landkreis in Deutschland nachgerechnet. Das Ergebnis: Selbstnutzer von Wohneigentum wohnen derzeit in allen Regionen günstiger als Mieter – und zwar im Durchschnitt um ein Drittel. Laut IW sind in die Analyse sämtliche Parameter eingeflossen, von der Entwicklung der Mieten und Kaufpreise über die Kaufnebenkosten bis zu den Hypothekenzinsen und entgangenen Zinsen auf das eingesetzte Eigenkapital. Der Aufbau von Vermögen – auf der Eigentümerseite die Tilgung, die in die Immobilie fließt, und auf Mieterseite zum Beispiel die Anlage freien Kapitals in Aktien – wurde in der IW-Studie nicht berücksichtigt. „Uns ging es nur um die Kosten des Wohnens“, erklärt Michael Voigtländer, Leiter des Kompetenzfeldes Finanz- und Immobilienmärkte beim IW. 

Umgekehrte Verhältnisse

Das private Forschungsinstitut hat derlei Untersuchungen schon häufiger durchgeführt und stellt jetzt mit Blick auf die Vergangenheit umgekehrte Verhältnisse fest. Vor zehn Jahren, als der Leitzins der Europäischen Zentralbank (EZB) bei 4,5 Prozent lag und der durchschnittliche Hypothekenkredit für zinsgebundene Darlehen mit zehnjähriger Laufzeit bei gut 5 Prozent, hatten Wohnungsbesitzer um gut ein Drittel höhere Wohnungskosten als Mieter. Heute beträgt der Leitzins bekanntlich Null und ein entsprechendes Hypothekendarlehen kostet im Schnitt 1,7 Prozent. Trotz des aktuell eindeutigen Wohnkostenvorteils von Eigentümern gegenüber Mietern, muss die Entscheidung kaufen oder mieten natürlich sorgfältig vorbereitet werden. Eine Immobilie kann auch zum sprichwörtlichen „Klotz am Bein“ werden. Wer zum Beispiel in den kommenden fünf Jahren mit hoher Wahrscheinlichkeit den Wohnort wechseln möchte oder dies aus beruflich en Gründen muss, der sollte lieber weiter zu Miete wohnen.
Denn ein Ortswechsel macht in der Regel die vorzeitige Ablösung der Finanzierung notwendig. Und Banken verlangen in solchen Fällen fast immer eine happige Vorfälligkeitsentschädigung. Hinzu kommt das Risiko von Arbeitslosigkeit oder sinkendem Einkommen. Mitunter müssen Betroffene dann ihr Eigenheim weit unter Wert verkaufen. 

Regionale Unterschiede

Voigtländer betont zudem, dass der Wohnkostenvorteil für Immobilienbesitzer nicht überall gleich stark ausgeprägt ist. „Die regionalen Unterschiede basieren zum einen auf unterschiedlichen Markt- und Kaufpreisniveaus und zum anderen darauf, dass Grunderwerbssteuern und Maklergebühren stark variieren.“ Im Vergleich der Großstädte haben Stuttgart und München den kleinsten Vorteil, stellt der Ökonom fest (siehe Tabelle). Kein Vergleich sei das jedoch zu den Differenzen, die sich in einigen ländlichen Regionen ergäben. Am größten sei der Wohnkostenvorteil von Eigentümern gegenüber Mietern im thüringischen Saale-Orla-Kreis: Dort würde eine Immobilie mit 100 Quadratmetern jährlich gerade einmal 2.300 Euro kosten – das läge 62 Prozent unter der Miete.

Großstadtvergleich: Was wohnen kostet

Laufende jährliche Kosten einer 100-Quadratmeter-Wohnung im Jahr 2017; Angaben in Euro

StadtSelbstnutzerMieter
München11.58515.816
Stuttgart9.41512.792
Frankfurt am Main8.53313.236
Köln7.96811.748
Düsseldorf7.61811.628
Hamburg7.57012.324
Berlin6.5479.924

Quelle: Institut der deutschen Wirtschaft

Auch die Finanzierungsexperten der Postbank raten Immobilienkäufen, sich auf Regionen außerhalb großer Städte zu konzentrieren. In 36 Landkreisen und kreisfreien Städten gäbe es noch Objekte „zu moderaten Preisen und mit guten Aussichten auf zukünftige Wertsteigerungen“. Solche Tipps zielen wohl eher auf Immobilienanleger als auf Selbstnutzer, denn oft gibt der Arbeitsplatz den Wohnort vor. Nur vermögende Anleger können überall „ihr Glück versuchen“. Spekulativen Charakter haben solche Investments, weil man nie wissen kann, wie sich die Immobilienpreise in Zukunft entwickeln.

Seite 1: Tabelle: Großstadtvergleich Wohnkosten
Seite 2: Steigende Nachfrage

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