Immobilien: „Preisanstieg nicht kreditgetrieben“

Sachwerte von Michael Fiedler

Zwar steigen die Immobilienpreise in Metropolregionen stark, doch eine akute Gefahr kann der Ausschuss für Finanzstabilität nicht feststellen. Das Gremium behält sich allerdings vor, die Bedingungen für die Kreditvergabe zu verschärfen. Welche Instrumente dafür zur Verfügung stehen und wann sie eingesetzt werden.

BaFin-Präsident Felix Hufeld dazu: „Ich wäre der glücklichste Mensch, wenn ich die Instrumente nicht anwenden muss.“

BaFin-Präsident Felix Hufeld wäre „der glücklichste Mensch, wenn ich die Instrumente nicht anwenden muss.“ procontra erklärt, um welche Instrumente es geht. Foto: BaFin

Die Preisdynamik bei Wohnimmobilien hat sich 2016 in Deutschland insgesamt verstärkt. So erhöhten sich die Preise 2016 um 7,7% (Vorjahr: 6,9%). In den städtischen Gebieten fiel der Zuwachs besonders hoch aus: 8,3%, während im Jahr zuvor noch 7,6% Zuwachs zu verzeichnen war. Diese Zahlen nennt der Jahresbericht vom Ausschuss für Finanzstabilität (AFS).
Das Gremium war 2008 nach der Finanzkrise geschaffen worden, um Gefahren für die Finanzstabilität zu identifizieren und Abwehrmaßnahmen zu empfehlen. In diesem Ausschuss, der beim Bundesministerium der Finanzen eingerichtet ist, sind alle öffentlichen Institutionen vertreten, die sich mit der Überwachung des Finanzsystems auf nationaler Ebene befassen. Im Einzelnen handelt es sich um je drei Vertreter von Deutscher Bundesbank, Bundesministeriums der Finanzen und BaFin. Der Vorsitzende des Leitungsausschusses der Bundesanstalt für Finanzmarktstabilisierung (FMSA) gehört dem Ausschuss ebenfalls an, verfügt aber über kein Stimmrecht.

Bis zu 30% über Wert

Unter Berufung auf Schätzungen der Bundesbank weist der Bericht aus, dass Wohnimmobilien in städtischen Gebieten im Jahr 2016 zwischen 15% und 30% überbewertet waren. Die stärksten Überbewertungen bei Wohnungen wurden dabei in den sieben deutschen Großstädten festgestellt.
Doch der Preisanstieg sei nicht kreditgetrieben - Anzeichen für eine Immobilienblase sehe das Gremium nicht, heißt es in dem Bericht. Auch die Verschuldungsquote der privaten Haushalte blieb stabil.

Um Immobilienkrisen abzuwenden, stehen dem Ausschuss folgende Möglichkeiten zur Verfügung:

  • Mindestanforderung an das vom Kreditnehmer aufzubringende Eigenkapital in Form einer Obergrenze für das gesamte Fremdkapital einer Finanzierung von Wohnimmobilien im Verhältnis zum Marktwert der Wohnimmobilien
  • Vorgabe für den maximalen Zeitraum, innerhalb dessen ein bestimmter Anteil des Darlehens zurückgezahlt werden muss beziehungsweise die Vorgabe einer maximalen Laufzeit für endfällige Darlehen,
  • Obergrenze für den Schuldendienst aus allen Darlehensverpflichtungen eines Darlehensnehmers im Verhältnis zu seinem Einkommen
  • Obergrenze für die Gesamtverschuldung eines Darlehensnehmers im Verhältnis zu seinem Einkommen beziehungsweise Mittelzufluss

Voraussetzungen für den Instrumenten-Einsatz

Der Einsatz dieser Instrumente ist allerdings an bestimmte Voraussetzungen gebunden. So müsste „durch einen starken Anstieg der Preise für Wohnimmobilien und eine starke Expansion der diesbezüglichen Kreditvergabe, einhergehend mit nachlassenden Kreditvergabestandards, die Nachhaltigkeit der Schuldentragfähigkeit bei einem größeren Teil der Darlehensnehmer des privaten Sektors und damit die Stabilität des deutschen Finanzsystems insgesamt gefährdet sein.“
BaFin-Präsident Felix Hufeld dazu: „Ich wäre der glücklichste Mensch, wenn ich die Instrumente nicht anwenden muss.“

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