Stunde der Wahrheit naht für SEB ImmoInvest und CS Euroreal

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Im Mai läuft die Abwicklungsfrist für die einstigen Schwergewichte unter den offenen Immobilienfonds ab. procontra sprach mit Scope-Analystin Sonja Knorr über die Aussichten der Fonds, ihren Bestand noch merklich zu reduzieren, erlittene Verluste und die wichtigsten Kennzahlen für potenzielle Immobilienfonds-Anleger.

Im Gespräch mit procontra: Scope-Analystin Sonja Knorr.

Im Gespräch mit procontra: Scope-Analystin Sonja Knorr. Foto: Score

procontra: Ende April läuft die Abwicklungsfrist für die Immobilienfonds SEB ImmoInvest und CS Euroreal ab. Beide halten noch zahlreiche Immobilien in ihrem Bestand. Wie schätzen Sie die Chancen ein, dass die Fonds ihren Bestand bis Fristende auflösen können?  

Sonja Knorr: Das ist schwer zu beurteilen, da dies von vielen Faktoren abhängig ist. Beide Fonds verfügen noch über eine Vielzahl von Immobilien, die veräußert werden müssen. Beim CS Euroreal verbleiben im aktuellen Vergleich mit 24  Liegenschaften (Verkehrswert ca. 1,1 Milliarden  Euro) deutlich weniger Immobilien zum Verkauf. Beide Fonds konnten jüngst noch einige Objekte verkaufen. Zuletzt konnte der CS Euroreal ein Portfolioverkauf mit den drei größten Einzelhandelsimmobilien des Fonds mit Verkehrswerten von insgesamt rund 600 Millionen Euro abschließen. Der SEB ImmoInvest muss bis Mai 2017 noch 67 Immobilien mit einem Volumen von knapp 1,9 Milliarden in 13 Ländern verkaufen. Es ist durchaus wahrscheinlich, dass einige Immobilien nicht bis zum Ablauf des Verwaltungsmandates verkauft sind. Diese gehen damit an die Depotbank über und müssen von dieser veräußert werden.  

procontra: Was sind die Gründe, dass der Immobilienbestand nicht schon weiter reduziert werden konnte?

Knorr: Den Fonds muss zugestanden werden, dass sie mit einem Volumen von jeweils sechs Milliarden Euro die derzeit größten offenen Immobilienfonds in Abwicklung sind. Das sind große Immobilienportfolios die innerhalb einer Frist von fünf Jahren veräußert werden müssen. Das klingt erst einmal viel, wenn aber nach der Finanzkrise in einer schwierigen Marktphase mit schwachem  Transaktionsmarkt gestartet werden muss, ist auch diese Frist herausfordernd. Erst in den vergangenen beiden Jahren hat sich die Situation deutlich verbessert und Verkäufe können vermehrt umgesetzt werden. Beide Fonds wurden bereits Ende der 80er- bzw. Anfang der 90er-Jahre aufgelegt. Insofern befinden sich im Portfolio auch zwangsläufig Immobilien mit erhöhtem Asset Management-Bedarf (beispielsweise Immobilien die hohe Leerstände aufweisen) oder Objekte an Standorten, die nicht mehr attraktiv sind und entsprechend schwer veräußerbar sind. Diese Immobilien innerhalb der besagten Frist zu veräußern, ist nicht leicht.  

procontra: Ist das ein spezifisches Problem dieser beiden Fonds?  

Knorr: In großen Immobilienportfolios gibt es immer auch Immobilien und Märkte, die sich nicht so entwickeln wie erwartet. Aber das ist ja gerade der Vorteil des Portfolio-Effekts: Probleme bei einzelnen Objekten werden abgefedert durch die positive Entwicklung anderer Immobilien im Portfolio. Aktive Fonds haben jedoch die Möglichkeit ihre Bestände im Zeitablauf zu bereinigen und Objekte zu veräußern, wenn der Markt eine Nachfrage dafür bereitstellt. Die Fonds in Abwicklung hingegen müssen unter Druck handeln.

procontra: Wie beurteilen Sie die Qualität der beiden Portfolios?  

Knorr: Am Anfang sind die guten Immobilien, die „Perlen“ des Portfolios sozusagen, zügig veräußert worden. Die Portfolioqualität nimmt mit zunehmender Liquidationsdauer der Fonds oftmals ab. Übrig bleiben im Verhältnis Immobilien, deren Veräußerung nicht so schnell zu bewältigen ist. Vergleicht man die Fonds in Abwicklung mit laufenden offenen Immobilienfonds, so ist die Portfolioqualität tendenziell schlechter. Das zeigt sich zum Beispiel an den Vermietungsquoten. Sie liegen bei Portfolios, die sich in der Abwicklung befinden, zum Teil deutlich unter 80 Prozent. Die beiden betrachteten Portfolios liegen mit 81,8 Prozent( SEB ImmoInvest) und 85,4 (CS Euroreal) zwar darüber. Die aktiven Fonds weisen jedoch deutlich höhere Quoten auf.  

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