Überhitzt der deutsche Wohnimmobilien-Markt?

Sachwerte von Michael Fiedler

Gibt es Anzeichen für eine Überhitzung am deutschen Wohnnimmobilienmarkt? Antwort auf diese Frage sollte das IW Köln im Auftrag des Immobilien-Dienstleistungsunternehmens Accentro aus Berlin finden. Die Antwort der Forscher.

Jacopo Mingazzini

Jacopo Mingazzini, Vorstandsvorsitzender der Accentro AG, hält die Hürden beim Wohnungskauf für zu hoch. Bild: Accentro Real Estate AG

Angesichts der derzeitigen Niedrigzinsphase erscheint vielen Menschen die Investition in ein Haus, eine Wohnung oder sonstige Immobilien als „sichere Bank“. Zu vielen, wie die Bundesregierung anscheinend befürchtet. Wie procontra berichtete, wird im Finanzministerium an einer Kreditbremse für Hausbauer gearbeitet.  

Genau wissen wollte es der Immobiliendienstleister Accentro aus Berlin und beauftragte das IW Köln mit einer entsprechenden Untersuchung.
Deren Ergebnis: „Insgesamt gibt es daher keine Anzeichen, dass der deutsche Wohnungsmarkt überhitzt ist“, führt das IW-Köln aus.

Für den „Wohnkostenreport 2016“ wurden Mieten und Wohnnutzerkosten für 402 Kreise ausgewertet. Betrachtet man Gesamtdeutschland, ist der Erwerb von Wohneigentum durchschnittlich rund 41 Prozent günstiger als das Mieten. In Hamburg und Berlin sind es mehr als 45 Prozent, in München 34 und in Stuttgart 35 Prozent.

Regulierungen verhindern Eigentumsbildung

Aber trotz der relativen Vorteilhaftigkeit des Wohneigentums gegenüber dem Wohnen zur Miete und der günstigen Finanzierungskonditionen zeigt das Nachfrageverhalten keine nennenswerte Reaktion. „Die Chancen zur Wohneigentumsbildung sind besonders attraktiv. Deshalb wäre ein deutlicher Anstieg des Nachfrageverhaltens zu erwarten gewesen“, sagt Jacopo Mingazzini, Vorstandsvorsitzender der Accentro AG. „Die Ursachen liegen in den hohen Hürden beim Wohnungskauf. Banken verlangen teilweise zehn bis 20 Prozent Eigenkapital, die Grunderwerbsteuer ist in den Ländern deutlich angehoben worden und rechtliche Regulierungen wie die Wohnraumkreditrichtlinie tun ein Übriges, um Eigentumsbildung zu erschweren. Wohnungseigentum ist sehr wichtig für die Altersvorsorge. Leider werden potenzielle Käufer damit aber ausgebremst“, sagt Mingazzini. 

Entwicklung der Wohnungspreise bietet Spielraum für weiteres Preiswachstum

Die Wohnungspreise in Deutschland sind zwar kräftig gestiegen, aber es besteht aktuell keine Überhitzungsgefahr. „Auf Basis des Wohnnutzerkostenansatzes zeigt sich, dass die Preise sogar noch weiter steigen könnten. Dies gilt auch für die Großstädte“, erklärt Prof. Michael Voigtländer vom Institut der deutschen Wirtschaft (IW). „Die Berechnungen zeigen, dass Eigentümer derzeit, bei gleicher Belastung wie Mieter in der Erwerbsphase, im Rentenalter über eine lastenfreie Immobilie verfügen können“, ergänzt Mingazzini. 

Nur bei einer extremen Zinsentwicklung müssten Käufer etwas höhere Belastungen stemmen. Gesucht ist daher der maximale Zinssatz, der in zehn Jahren die Ermöglichung des Finanzierungsplans erlaubt. „Der Zins, der in zehn Jahren nicht übertroffen werden darf, um das Finanzierungsmodell abbilden zu können, ist der sogenannte finanzierungsneutrale Zins“, sagt Voigtländer. „Die Ergebnisse dieser Kalkulation sind überraschend. In vielen Kreisen kann der Zins deutlich gegenüber dem heutigen Zins steigen, ohne dass sich eine Mehrbelastung für den Käufer ergibt“, ergänzt Voigtländer. In 325 Kreisen liegt der finanzierungsneutrale Zins bei über vier Prozent, in 280 Kreisen sogar bei über fünf Prozent. Auch in den Großstädten liegt der finanzierungsneutrale Zins in vielen Fällen bei drei Prozent und mehr. Lediglich in München liegt der Zins sehr niedrig.

Niedriger Zins überkompensiert die gestiegenen Kaufpreise

„In der Kombination dieser Faktoren wiegt der derzeit sehr stark gefallene Zins die gestiegenen Preise nicht nur auf, sondern überkompensiert diese und macht Wohneigentum dadurch noch attraktiver“, sagt Mingazzini. „Das Rückschlagpotenzial, das bei steigenden Zinsen laut vielfach geäußerter Meinung drohe, gibt es in dem Maße nicht“, sagt Mingazzini. Die Berechnung des finanzierungsneutralen Zinses unterstreicht die große Chance, die das derzeitige Finanzierungsumfeld zur Wohneigentumsbildung bietet. „In den meisten Kreisen können die Haushalte Wohneigentum kaufen und vollständig entschulden, ohne dass sie stärker belastet werden würden als Mieter“, erklärt Mingazzini. Nur bei einem extremen Anstieg der Zinsen in zehn Jahren müssten die Haushalte unter Berücksichtigung der Tilgung mehr bezahlen als Mieter. 

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