Wertsteigerung nach 40 Jahren: Null Prozent

Sachwerte von Stefan Terliesner

Vermögensverwalter: Fremdvermietete Immobilien bringen seit Jahrzehnten geringere Erträge als selbst konservative, stets liquide Staatsanleihen.

Fotolia / timbob

In Deutschland wird gebaut wie lange nicht. Befeuert wird der Immobilienboom von sehr niedrigen Hypothekenzinsen und dem Wunsch der Anleger nach attraktiven, verlässlichen Renditen für ihr Kapital.
Doch die Analyse von Stephan Albrech, Vorstand der Albrech & Cie Vermögensverwaltung AG in Köln, zeigt: Betongold bringt seit Jahrzehnten geringere Erträge als selbst konservative, stets liquide Staatsanleihen.

Verkaufsinteresse der Immobilienbranche

Für viele Investoren, die sich nicht mit den geringen Anlagezinsen abfinden wollen, Aktien aber für zu riskant halten, liege die Lösung des Dilemmas auf der Hand: Mietimmobilien. Schließlich könne, wer Betongold kauft, mit attraktiven und sehr sicheren Erträgen rechnen, so die Mehrheitsmeinung. Zudem gelte als ausgemacht, dass die Hauspreise in den angesagten Groß- und Mittelstädten steigen werden. Dies schreibt der Vermögensverwalter in einem Presseartikel und betont: „Wer mit Vernunft statt nach Bauchgefühl investieren will, ignoriert besser diese vom Verkaufsinteresse gesteuerten Tipps der Immobilienbranche.“

Die Rendite von Immobilien setze sich aus der Wertsteigerung des Objekts, gemessen am Kaufpreis inklusive Nebenkosten, sowie den laufenden Erträgen zusammen – in diesem Fall seien das die Mietzahlungen minus der dafür aufzuwendenden Nebenkosten. Wie langfristige Daten von Bulwiengesa zeigen würden, hätten Immobilien in Deutschland nach Abzug der Inflationsrate von 1970 bis 2009 „überhaupt keine Wertsteigerungen verzeichnet“. Bereinigt um die allgemeine Preissteigerungsrate habe „Betongold“ sogar bis zu 22 Prozent an Wert verloren.

Instandhaltung mindert Nettomietrendite

Die laufenden, inflationsbereinigten Mieterträge können ebenfalls kaum überzeugen, wenn man sich auf die Daten von Bulwiengesa stützt, schreibt Albrech. Demnach liege die Bruttomietrendite für neue Eigentumswohnungen in Deutschland von 1975 bis 2008 bei 3,9 Prozent. Realistischerweise sei bei 40 Jahren Nutzungsdauer davon auszugehen, dass der Eigentümer im jährlichen Durchschnitt mindestens 1,5 Prozent, eher zwei Prozent des Zeitwerts des Gebäudes in die Instandhaltung stecken müsse, meint der Vermögensverwalter. Das reduziere die Nettomietrendite, die wegen der fehlenden Wertsteigerung der Gesamtrendite entspreche, auf zwei bis 2,5 Prozent, höchstens drei Prozent im Jahr. Nicht berücksichtigt sei, dass Immobilien oft über Darlehen finanziert würden – die Eigenkapitalrendite liege in diesem Fall (weit) unter diesen Werten.

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