Franken-Aufwertung bedroht Immobilienfonds

Sachwerte von Christian Hilmes

Den Verwaltern geschlossener Immobilienfonds kommen ihre in Schweizer Franken aufgenommenen Kredite teuer zu stehen. Das drückt die Rendite. Und teilweise wird jetzt ein Zwangsverkauf der Immobilien erforderlich.

Nachdem die Schweizer Notenbank vor knapp zwei Wochen die Kursbindung des Franken zum Euro (EUR) löste, verlor die europäische Gemeinschaftswährung deutlich an Wert. Das kann jetzt denjenigen Investment-Managern zum Verhängnis werden, die sich in der Währung der Eidgenossen verschuldet haben, warnt das Berliner Analysehaus Scope Ratings. Demnach besteht das Risiko, dass ein großer Teil der in Schweizer Franken (CHF) finanzierten geschlossenen Immobilienfonds zum „Sanierungsfall“ wird.

Scope Ratings hat seit 2001 rund 600 geschlossene Immobilienfonds analysiert. Rund ein Zehntel davon finanzierten sich teilweise über CHF-Kredite. Von dem ursprünglichen Kreditvolumen der in den Jahren 2004 bis 2006 emittierten Fonds in Höhe von 1,3 Milliarden CHF stehe immer noch eine knapp siebenstellige Summe aus, berichtet Scope. Weil die Darlehen in der Regel zehnjährige Laufzeiten aufweisen, müssen die in diesen drei Jahren aufgelegten Fonds derzeit Anschlussfinanzierungen schließen.

Doch dabei wird den Fonds nun die massive Franken-Aufwertung der vergangenen Jahre zum Verhängnis: Während der durchschnittliche EUR/CHF-Wechselkurs von 2003 bis 2007 bei 1,57 lag, betrug er im vorigen Jahr durchschnittlich 1,25 Euro. Aktuell hat das Währungspaar beinahe Parität erreicht. In der Folge hat sich die reale Kreditlast der betroffenen Fonds in Euro trotz Tilgungszahlungen zum Teil deutlich erhöht. Jetzt droht, dass die im Kreditvertrag verankerten Beleihungsgrenzen überschritten werden. 

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Foto: © WoGi - Fotolia  

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