Grüße aus dem Fürstentum

Sachwerte Top News von Robert Krüger-Kassissa

Bei den Immobilienanleihen der Liechtensteiner fairvesta Europe AG, einem Unternehmen der fairvesta Group, herrschen problematische personelle Verflechtungen und generelle Fragen hinsichtlich des Geschäftsmodells.

Im Wertpapierprospekt der fairvesta Europe, ansässig im liechtensteinischen Vaduz und Emittentin von Maximus-Immobilienanleihen in fünf Ausgestaltungsvarianten, heißt es unter „Geschäftsmodell der Emittentin“: „Die mit den Emissionserlösen aus dem fairvesta Maximus-Anleihen zu erwerbenden Immobilien werden nach Maßgabe der in dem diesem Prospekt [...] beigefügten Mittelverwendungskontrollvertrag […] niedergelegten Anlagerichtlinien [...] unter Berücksichtigung ihres Verkehrswertes bzw. der Mieterträge nur mit Wertabschlägen angekauft und hinsichtlich ihrer Mieterstruktur weiterentwickelt, zum Teil begleitet durch bauliche Wertentwicklungsmaßnahmen […]. Ziel ist die kurz- und mittelfristige Weiterveräußerung. Mit den so erworbenen Investitionsobjekten sollen Mieterträge und Handelsgewinne realisiert werden. Nach eigenen Recherchen hat fairvesta vergleichsweise wenige Mitbewerber. Mit den fairvesta Maximus-Anleihen möchte fairvesta die Durchführung des Immobilienhandels und ihres Geschäftsmodells sicherstellen.“ fairvesta Europe wurde im August 2010 gegründet. Die Anleihen haben Laufzeiten von drei bis zehn Jahren.

Die Immobilienanleihen sollen laut Prospekt zudem durch die Abtretung erstrangiger Grundpfandrechte zugunsten der Anleihegläubiger besichert werden. Diese werden zugunsten der Gläubiger von einem Treuhänder verwaltet“, heißt es im Prospekt. Das ruft einen Anlegerschutzanwalt wie Peter Mattil aus München auf den Plan: „Diese angebliche Absicherung von Anlegern geistert schon länger durch die Branche und ist unserer Meinung nach nicht anderes als eine glatte Täuschung“, sagt Mattil. „Es ist ausgeschlossen, jedem Anleihegläubiger eine Sicherheit zu bieten, nicht einmal global für die Gesamtheit der Anleihegläubiger.“

Anleihegläubiger nicht mehr abgesichert
Die versprochenen Grundpfandrechte (Grundschulden) sollen erst später an den gemäß Prospekt noch zu erwerbenden Immobilien bestellt werden. Prinzipiell ist eine Weiterveräußerung eines Grundstücks oder von Immobilien, auf der bereits erstrangige Grundpfandrechte existieren, zwar unproblematisch möglich. „Im Rahmen eines Verkaufs werden die Grundschulden Zug-um-Zug gegen Ablöse des auf die zu veräußernden Grundstücke entfallenden Anleihebetrags vom Treuhänder freigegeben“, erklärt Axel Dippmann, Partner der Wirtschaftskanzlei CMS Hasche Sigle. Allerdings: „Üblicherweise werden Grundschulden bei Weiterverkauf gelöscht.“

Würden aber beim Weiterverkauf die Grundschulden gelöscht, sind die Anleger nicht mehr abgesichert. Eine Löschung der Grundschulden bei Weiterveräußerung ist wie erwähnt üblich, aber nicht unausweichlich  notwendig. „Sie müssen nicht zwingend gelöscht werden, das ist aber der Regelfall. Besonders bei Grundschulden mit hohem Nominalbetrag werden bestehende Grundschulden auch mal an die den Erwerber finanzierende Bank abgetreten. Meist geschieht dies aus Kostengründen, weil bei der Abtretung einer bestehenden Grundschuld weniger Notar- und Grundbuchgebühren anfallen, als bei einer Neubestellung. Die abgetretene Grundschuld sichert dann die Schuld des Erwerbers gegenüber seiner Bank und nicht mehr die Schuld der Anleihegläubiger“, erläutert Dippmann. Bezogen auf die Angaben im Prospekt ergibt sich daraus zumindest ein theoretischer, möglicher Widerspruch. Denn die Durchführung des Immobilienhandels und gleichzeitige Besicherung durch erstrangige Grundpfandrechte zugunsten der Anleihegläubiger ist schwer miteinander vereinbar.

Grundschulden blockieren Grundstücke
Existierende erstrangige Grundschulden könnten also die erfolgreiche Weiterveräußerung der Immobilien beziehungsweise Grundstücke erschweren. „An einer Sicherheitenbestellung in Form von Grundschulden zu Gunsten der Anleihegläubiger kann überhaupt kein Interesse seitens der fairvesta bestehen, da die Grundstücke dadurch unverwertbar werden,“ schätzt Mattil die Konstruktion ein. In der Theorie ist es zumindest zwar denkbar, dass ein Immobilienkäufer die Objekte der fairvesta Europe mit den erstrangigen Grundschulden zugunsten der Anleihegläubiger übernimmt. „Praktisch ist das wohl eher auszuschließen. Ein Erwerber will nicht mit seinem Grundstück für die Anleiheverbindlichkeiten haften. Daher wird er in der Regel die Löschung oder Abtretung der Grundschuld an seine finanzierende Bank verlangen. Würde er im Ausnahmefall tatsächlich das Grundstück mit der Grundschuld zugunsten der Anleihegläubiger übernehmen, würde er eine entsprechende Kaufpreisreduktion verlangen, da er ja immer dem Risiko ausgesetzt wäre, dass die Grundschuld von den Anleihegläubigern vollstreckt und damit sein Grundstück versteigert würde“, berichtet Dippmann aus der Praxis.

procontra wollte von fairvesta wissen, wie die erfolgreiche Weiterverwertung der Grundstücke und Immobilien trotz erstrangiger Grundpfandrechte für die Anleihegläubiger, gelingen kann. Die Frage blieb aber unbeantwortet.

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Foto: Schloss Vaduz, © Susan Vogel-Misicka - Fotolia.com

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