Warum man eine Immobilie lieber kaufen als mieten sollte

Baufinanzierung von Sebastian Wilhelm

Die Preise für Häuser und Wohnungen steigen seit Jahren rasanter als die Mieten. Lohnt es sich da überhaupt noch, eine Immobilie zu kaufen? Über die Antwort entscheidet zwar auch die Lage, doch grundsätzlich lautet sie nach wie vor: Ja.

Warum man eine Immobilie lieber kaufen als mieten sollte. Bild: shutterstock.com/nednapa

In manchen deutschen Großstädten ist es – zumindest in den beliebten Vierteln – selbst für Gutverdiener kaum noch möglich, bezahlbares Wohneigentum zu finden. Im letzten Jahrzehnt haben sich die Kaufpreise in Berlin laut Scope in etwa verdoppelt, in München gingen sie gar um 130 Prozent nach oben. Selbst in Dortmund und Essen stiegen sie um über 30 bzw. 25 Prozent. In jüngster Zeit greift der Preisboom auch vermehrt auf Randlagen, Speckgürtel und kleinere Städte über.

Die Mieten ziehen, dem Nachfrageüberhang geschuldet, ebenfalls seit Jahren kräftig an. Doch im Vergleich zu Käufern kommen Mieter noch vergleichsweise gut weg. So wuchsen die Mietpreise deutschlandweit zwischen 1996 und 2017 deutlich unterhalb der Inflation, wie der IVD errechnet hat. Bis 2015 galt das ebenfalls für die zehn größten deutschen Städte. Und auch in diesen zuzugsstarken Metropolen stiegen die Mieten seitdem um weniger als 5 Prozent p. a., also weniger rasant als die Kaufpreise. Der IMX-Index von ImmobilienScout24 veranschaulicht die auseinanderdriftende Dynamik von Miet- und Kaufpreisen – seit 2007 legten die Mieten demzufolge um 38, die Kaufpreise dagegen um 93 (Bestand) bzw. 86 Prozent (Neubau) zu:

Man muss kein Immobilienökonom sein, um zu erkennen, dass diese Entwicklungen für Mieten statt Kaufen sprechen. Immerhin schrumpft der finanzielle Vorteil eines Käufers umso weiter, je mehr dieser in Relation zur Miete für das Objekt hinblättern muss. So manche potenziellen Käufer kommen daher ins Grübeln: Zahlt sich die Anschaffung einer eigenen Immobilie eigentlich langfristig nach wie vor aus?

IW: Käufer sparen im Schnitt ein Drittel ein

Auf diese Frage gibt das Institut der deutschen Wirtschaft Köln (IW) eine klare Antwort: Grundsätzlich lohnt sich der Kauf einer Immobilie nach wie vor, und zwar in allen 401 Städten und Landkreisen Deutschlands. Wer eine eigene Immobilie bewohnt, zahlt dafür langfristig rund ein Drittel weniger als ein Mieter. In die komplexen Berechnungen des IW flossen auch Faktoren ein, die nicht jeder Immobilieninteressent auf dem Schirm hat: beispielsweise die entgangenen Zinsen, wenn man das Eigenkapital in Betongold statt in eine andere Geldanlage investiert. Selbstverständlich fanden auch die Kaufnebenkosten und die niedrigen Hypothekenzinsen Berücksichtigung.

Der Kostenvorteil für Immobilienkäufer fällt nicht überall gleich groß aus. Im Saale-Orla-Kreis (Thüringen) etwa rangiert der umgelegte Kaufpreis für eine 100-Quadratmeter-Wohnung um satte 62 Prozent unter den Mietkosten. Deutlich geringer, wenngleich immer noch deutlich, ist der Unterschied in den hochpreisigen Metropolen München und Stuttgart mit rund 27 Prozent. Die folgende Grafik zeigt den Kostenvorteil, den ein Immobilienerwerb in den deutschen Top-Sieben-Städten gegenüber dem Mieten einbringt:

Zu einem gemischteren Bild kommt der Immobiliendienstleister Dr. Lübke & Kelber, der die Märkte in 111 Städten untersucht hat. Laut den Analysten sollte man genau auf die Lage und das dortige Preisniveau schauen, um am Ende als Käufer günstiger zu wohnen. So müsse man in München schon ein Schnäppchen finden, und auch in Berlin und Frankfurt sei das Mieten im Durchschnitt billiger. Nach dieser Auswertung lohnt sich der Immobilienkauf insbesondere in den folgenden Städten:

Am Ende entscheidet die individuelle Situation – und die Finanzierung

Pauschal lässt sich die Frage, ob sich der Kauf einer Immobilie zur Eigennutzung lohnt, nur bedingt beantworten. Viele persönliche Faktoren spielen eine Rolle: Will und kann man für Jahrzehnte sesshaft werden? Ein vorzeitiger Verkauf samt Vorfälligkeitsentschädigung für das Darlehen trübt die Bilanz merklich – wenn nicht der Objektpreis in der Zwischenzeit deutlich gestiegen ist. Will und kann man sich um die eigene Immobilie kümmern? Natürlich genießt man als Mieter die Bequemlichkeit, gegebenenfalls den Vermieter anzurufen und mit Reparaturen zu beauftragen. Ist das eigene Einkommen stabil genug, um dauerhaft die Finanzierungskosten tragen zu können?

Ganz wesentlich aber – und das hat einen geringen Überraschungseffekt – entscheiden Lage, Zustand und Kaufpreis der Immobilie darüber, ob sich der Erwerb rentiert. Lassen Mikro- und Makrolage (weitere) Wertsteigerungen erwarten? Sind in absehbarer Zeit größere Investitionen nötig?

Last, not least haben auch die Finanzierungskonditionen beträchtlichen Einfluss auf die Entscheidung „Wohnen oder Mieten?“. Die weitere Zinsentwicklung steht zwar in den Sternen, doch auf kurz oder lang wird es nach oben gehen. Und ein Prozentpunkt mehr oder weniger bei der Anschlussfinanzierung kann einen gehörigen Unterschied für die Kalkulation machen. Eine lange Zinsbindung ist daher sicherheitshalber zu empfehlen, wenn sich der Immobilienkauf auch garantiert auszahlen soll.

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