Der niedere Adel kommt

Ein Trend geht um. In vielen deutschen Großstädten finden Aufwertungsprozesse (Gentrifizierung) statt. Investoren mit Interesse an ehemals benachteiligten Stadtteilen sollten mutig und rechtzeitig dabei sein.

Es hätte so schön werden können. Das eigene schicke Auto direkt vor der Balkontür, im Hintergrund thront der Berliner Fernsehturm. Auf dem Sofa im fünften Stock mit dem Cocktail in der Hand ist die Welt noch in Ordnung. Wären da nicht die Farbbeutel, zerschlagenen Fensterscheiben und Steinwürfe unten im Erdgeschoss. Das Luxuswohnprojekt „carloft“ in Berlin-Kreuzberg, wo Mieter und Eigentümer ihr Auto mittels Aufzug bis hoch in die Wohnung nehmen können, stößt im Kiez auf heftigen Widerstand. Gentrifizierung oder englisch Gentrification macht die Runde. Der Begriff Gentrifizierung, abgeleitet vom englischen „gentry“ (niederer Adel), wurde in den 60er-Jahren von der britischen Soziologin Ruth Glass geprägt. Glass untersuchte die Veränderungen im Londoner Stadtteil Islington. Gentrifizierung bezeichnet sozialräumliche Entwicklungsprozesse von Stadtbezirken. Aus ehemaligen Arbeiterbezirken werden teure Szenebezirke. Die Bewohner befürchten Preissteigerungen und Verdrängungen und machen gegen Luxus-Objekte mobil. Aus Sicht eines Immobilieninvestors ist Gentrifizierung eine spannende Geschichte.

Gentrifizierung potenziell überall möglich. „Gentrifizierung ist ein Prozess, der in jeder Stadt vorkommen kann. Voraussetzung ist ein deutliches Mietpreisgefälle“, so Markus Schmidt, Teamleiter Research bei Aengevelt Immobilien. Aktuell sind in Berlin, Bremen, Dresden, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Hannover, Köln, Leipzig, München, Münster und Rostock solche Aufwertungsprozesse zu erkennen. In Zeiten der großen Suburbanisierungswellen haben bestimmte Bevölkerungsschichten „benachteiligte“ Gebiete nach und nach verlassen. Dies führte zur Segregation, also zur räumlichen Konzentration sozialer Gruppen in eigenen Gebieten. Die Stadtteile „verkamen“ immer mehr. Derzeit wachsen in vielen Städten die Haushaltszahlen wieder, zugleich sinken die Wohnungsbauaktivitäten. Dies führt zu einer verstärkten Nachfrage in günstigen Wohnlagen. „Es sind vor allem Studenten und die jungen Kreativen, die diese günstigen Quartiere für sich entdecken. Mittel- bis langfristig führt dieser Prozess zu einer Aufwertung des gesamten Quartiers“, erläutert Schmidt.  Die Voraussetzungen für die Aufwertung der Bezirke sind vielfältig. Neben einem gewissen Instandsetzungsrückstau und Leerstand zählt ein unterdurchschnittliches Mietniveau im stadtweiten Vergleich dazu. Auch die Umzugswahrscheinlichkeit spielt eine Rolle, so laufen Aufwertungsprozesse in gewachsenen Stadtteilen mit älteren, eher immobilen Haushalten tendenziell langsamer ab. Die „kreative Klientel“ braucht zudem günstige und freie Gewerberäume. Den neuen „In-Bezirk“ können Investoren an harten Faktoren wie steigenden Mieten bei sinkender Einwohnerzahl und konstanter bzw. wachsender Haushaltszahl erkennen. „Solche Zahlen sind nur verspätet verfügbar, wenn der Gentrifizierungsprozess schon deutlich fortgeschritten ist“, hebt Schmidt hervor. Als weiches Kriterium gilt die Angebotsbreite im Einzelhandel, auch deuten erste Bio- und Käseläden, wenn nicht schon vorhanden, auf einen Wandel der Bewohnerschaft hin. Das Einkommen der Studenten ist zwar in der Regel gering, aber auf statusbetontes Leben wird Wert gelegt. Ralf Rosinus, Sprecher der Berliner Ziegert Bank- und Immobilienconsulting, glaubt nicht, „dass es die In-Bezirke gibt oder geben wird“. Investoren, die Wohnimmobilien entwickeln möchten, sollten Originalität und Lebensqualität des jeweiligen Bezirks im Blick haben. In Berliner Bezirken treffen unterschiedliche Bevölkerungsgruppen und Lebensstile aufeinander und wollen miteinander leben. „Dieses Miteinander schafft Wohnqualität, was wiederum für die Wertentwicklung einer Wohnimmobilie entscheidend ist“, so Rosinus.

Wegzug angestammter Bewohnerschaft. Grundvoraussetzung für Gentrifizierung ist eine mobile Bewohnerschaft. „Wohnt beispielsweise heute ein 50-Jähriger in Berlin-Kreuzberg seit zehn Jahren mit seiner Freundin zusammen, gibt es für ihn in der Regel keinen Grund umzuziehen. Anders sieht es bei einer Kleinfamilie oder Familiengründern zum Beispiel in Teilen Berlin-Neuköllns aus. Wenn sich Kinder ankündigen, wird die Wohnung zu klein, bzw. sobald Kinder ausziehen, wird die Wohnung zu groß, ein Umzug steht bevor“, erklärt Schmidt. Die frei gewordene Wohnung kann teurer, aber immer noch weit unter den üblichen stadtweiten Mieten weitervermietet werden. Bei risikofreudiger Investition kann die Rendite selbst von Wohnimmobilien ausgesprochen hoch, aber ebenso auch volatil sein. Luxusprojekte in „In-Bezirken“ sind stets mit einem Risiko verbunden. „Letztendlich kann es nämlich passieren, dass die Gentrifizierung abgeschlossen ist, wenn das Gebiet auf einem normalen Niveau angekommen ist“, warnt Schmidt. Aufwertungsprozesse sind also etwas für mutige Investoren, die sich von sozialen Protesten nicht abschrecken lassen. Aber es gilt wie so oft: Der frühe Vogel fängt den Wurm. Nur so schmeckt der Cocktail über den Dächern Berlins und anderswo.