Alles nur Fassade

Bei Denkmalschutzimmobilien gibt sich der Fiskus generös. Doch der Käufer muss sich an strenge Regeln halten. In Zeiten der Eurokrise gewinnen Immobilien an Bedeutung für die Vermögensanlage und -sicherung. Dies gilt umso mehr, wenn der Staat mit Steuergeschenken nachhilft.

Zwar wurden die Eigenheimzulage abgeschafft und die Abschreibungsmöglichkeiten eingeschränkt. Bei den Eigentümern denkmalgeschützter Immobilien zeigt sich der Fiskus aber immer noch großzügig. Allerdings ist das Steuerprivileg mit Pflichten verbunden. Nicht selten ärgern sich Hauseigentümer über die erheblichen finanziellen Folgen, die der Besitz einer Denkmalimmobilie im Fall einer Sanierung mit sich bringt. Veränderungen im Erscheinungsbild, Instandsetzungs- und Wiederherstellungsmaßnahmen haben „denkmalgerecht“ zu erfolgen und müssen von den Denkmalbehörden der Länder genehmigt werden. „Diese Vorgaben führen nicht selten zum Streit, wenn andere Materialien als beim ursprünglichen Bau verwendet werden“, sagt Rechtsanwalt Frank Auerbach. Konkret bedeutet dies, dass zum Beispiel original Holzfenster nicht durch neue Kunststofffenster ersetzt werden dürfen.

Objekterhalt auch bei Verlust. Die Einschränkung der Handlungsfreiheit geht weiter, als viele Eigentümer bisher für möglich hielten. Kürzlich entschied das Bundesverfassungsgericht, dass Eigentümer sich auch dann um den Erhalt eines denkmalgeschützten Gebäudes kümmern müssen, wenn es nur Verluste einbringt. Der Eigentümer einer 118 Jahre alten Schlosskapelle wollte das Gebäude abreißen und das Grundstück anderweitig nutzen. Das lehnten die Richter ab. „Angesichts des hohen Ranges des Denkmalschutzes muss der Eigentümer es grundsätzlich hinnehmen, dass ihm möglicherweise eine rentable Nutzung des Grundstücks verwehrt wird“, heißt es in der Entscheidung (Az: 1 BvR 2140/08). Von reinen Steuervorteilen sollte man die Kaufentscheidung daher nicht abhängig machen.
Dies fällt nicht jedem Käufer leicht, zumal Alternativen rar sind. „Inzwischen gehören Denkmalschutzobjekte zu der seltenen Spezies von Geldanlagen, mit denen sich legal Steuern sparen lassen“, erklärt ein Branchenspezialist. Das Steuersparmodell basiert auf den Möglichkeiten der erhöhten steuerlichen Abschreibungen für Denkmäler gemäß §§ 7i und 7h des Einkommensteuergesetzes (EStG). Das Finanzamt unterscheidet dabei zwischen Selbstnutzer und Vermieter: Eigentümer, die ein unter Schutz gestelltes Objekt selbst bewohnen, schreiben zehn Jahre lang je 9 Prozent der Sanierungskosten wie Sonderausgaben ab. Vermieter setzen die Aufwendungen in den ersten acht Jahren mit je 9 Prozent und in den folgenden vier Jahren mit 7 Prozent ab. Zudem profitieren Vermieter von der auf 2,5 Prozent erhöhten Abschreibung auf die Anschaffungskosten des Gebäudes, wenn das Haus vor dem Jahr 1925 fertiggestellt wurde; für alle anderen Gebäude gelten 2 Prozent.

Auflagen müssen erfüllt werden. „Investoren müssen jedoch einige Bedingungen erfüllen, damit das Finanzamt mitspielt“, erklärt Wolfgang Hornbruch, Steuerberater bei DHPG Gummersbach. Neben Baudenkmälern würden Objekte begünstigt, die in einem Sanierungsgebiet liegen. Für beide Objektarten gebe es je nach Bundesland und Immobilie unterschiedliche Auflagen. „Potenzielle Käufer sollten ihre Pläne eng mit den zuständigen Behörden abstimmen und vor Abschluss des Kaufvertrags klären, welche Anforderungen die Kommunen stellen“, rät Hornbruch. Ein Bauherr sollte sich von den Ämtern bestätigen lassen, dass er die Auflagen erfüllt. Erst dann gibt das Finanzamt prinzipiell grünes Licht für die Sonderabschreibung.
Ohnehin sollten es Eigentümer von Denkmalimmobilien mit ihren Steuersparbemühungen nicht auf die Spitze treiben, wie ein vom Finanzgericht Münster veröffentlichtes Urteil zeigt (Az. 8 K 1086/06 Euro). Der Eigentümer eines selbst bewohnten Schlosses wollte Heiz- und Stromkosten als außergewöhnliche Belastungen nach § 33 EStG geltend machen. Sein Argument: Die regelmäßige Beheizung sei zur Erhaltung der historischen Gebäudesubstanz zwingend erforderlich gewesen. Die Richter sahen das anders: Der Steuerabzug sei allein deshalb nicht rechtens, weil der Eigentümer mit der Beheizung der Räume dadurch einen Gegenwert erhalten hatte, dass diese ganzjährig nutzbar sind. Im Übrigen dienen die Aufwendungen der Erhaltung der Gebäudesubstanz und damit dem Werterhalt des Vermögens. Auch Denkmalschutzimmobilien haben ihre Tücken. Einer möglichen Steueroptimierung stehen eine ganze Reihe von Pflichten und Vorschriften für den Käufer gegenüber.