procontra: offene vs geschlossene Immobilienfonds
Offene Immobilienfonds kommen nicht aus den Schlagzeilen und sind zumindest momentan eine Art geschlossener Fonds. In Österreich streiten sich Branchenvertreter, ob offene oder geschlossene Immobilienfonds transparenter sind. Krise hin oder her, auch in Deutschland sehen die Verbände „ihre Produkte“ natürlich jeweils im Vorteil.
pro Immobilien sind der Deutschen liebstes Anlage-Kind. Neben dem direkten Eigentumskauf haben sich hierzulande außer geschlossenen Immobilienfonds vor allem offene Immobilienfonds (OIFs) etabliert – mit den Vorteilen beliebiger Anlagebeträge und breiter Risikostreuung. OIFs investieren das Anlegerkapital vorwiegend in gewerblich genutzte Objekte an lukrativen Standorten. Die Immobilien werden nach Nutzungsarten, Mieterstruktur, Größenklassen und vor allem geografisch breit gestreut. Die Anlage ist schon mit geringen Beträgen möglich – monatliche Sparpläne meist ab 50 Euro; wichtige und entscheidende Vorteile gegenüber geschlossenen Fonds. Gleichzeitig ist die Zahl der Anleger und die Zahl der ausgegebenen Anteile „offen“, und diese Anteile können in der Regel täglich ge- bzw. verkauft werden. Dies ist zur Zeit für einen Teil, etwa 10 Prozent des Volumens der OIFs, nur eingeschränkt möglich. Damit ergeht es manchem OIF-Anleger nun temporär wie Teilhabern geschlossener Fonds dauerhaft – allerdings mit dem wesentlichen Vorzug, notfalls über die Börse verkaufen zu können.
OIFs haben nicht nur den Vorteil der breiten Streuung auf eine Vielzahl von meist 50 oder 100 Objekten, an denen jeder Anleger beteiligt ist. Vor allem die hohe Transparenz verbunden mit staatlicher Überwachung und externen Gutachtern dürften OIFs zu einer bevorzugten Immobilienanlage machen.
Im Immobilienbereich sind vor allem drei Aspekte verbindlich zu regeln und zu kontrollieren: Qualifikation des Managements, Bewertung der Immobilien, Vermeidung von Interessenkonflikten. Bei OIFs kommt hinzu, dass „die Kapitalanlagegesellschaft unabhängig und ausschließlich im Interesse der Anteilinhaber handelt“. So steht es seit Jahrzehnten im Investmentgesetz, einem der strengsten Gesetze für Fonds weltweit, das vorrangig dem Anlegerschutz dient. Auch die Qualifikation des Managements ist dort geregelt. Geschäftsleiter kann nur werden, wem die BaFin Zuverlässigkeit und fachliche Eignung attestiert. Die Bewertung jeder Immobilie hat durch externe Sachverständigenausschüsse mindestens einmal jährlich vorgenommen zu werden. Da dies rollierend erfolgt, werden Teile des Immobilienportfolios ständig neu bewertet. Die Sachverständigen müssen unabhängig, zuverlässig und fachlich geeignet sein, sonst kann sie die BaFin ablehnen.
Zur Vermeidung von Interessenkonflikten hat die Investmentbranche eigene Wohlverhaltensregeln verabschiedet, die inzwischen von der BaFin für „allgemeinverbindlich“ erklärt wurden. Darin verpflichten sich die BVI-Investmentgesellschaften, Bestimmungen zu erlassen, die Interessenkonflikte zwischen Mitarbeitern und Anteilinhabern sowie die missbräuchliche Erlangung von Vermögensvorteilen verhindern. Auch sind die Mitarbeitergeschäfte ständig zu überwachen.
Seit Jahren erfüllen OIFs hohe Ansprüche an Transparenz und Nachvollziehbarkeit. Jahres- und Halbjahresberichte geben detailliert Auskunft über Vermögenspositionen, Derivate, Währungen sowie über Transaktionen während des Geschäftsjahres. Dazu kommen die Flächen, Mietvertragslaufzeiten, Verkehrswerte usw. zu jeder einzelnen Immobilie, das Ganze testiert von Wirtschaftsprüfern und unter Aufsicht der BaFin. Jeder in der Immobilienwirtschaft ist herzlich eingeladen, sich diesem Qualitätsniveau anzuschließen.
contra Geschlossene Immobilienfonds bieten Anlegern – entgegen manch landläufiger Meinung – zahlreiche Vorteile gegenüber anderen Kapitalanlagen.
Zunächst einmal gilt grundsätzlich für die Investition in Immobilien: Sie sind nach wie vor eine hervorragende Möglichkeit, Geld inflationssicher anzulegen. Das gilt auch für geschlossene Immobilienfonds.
Ein spezieller Vorteil der geschlossenen Fonds ist jedoch ihre lange Laufzeit. Denn die Erträge aus geschlossenen Immobilienfonds sind nach zehn Jahren Haltezeit frei von der Veräußerungsgewinnbesteuerung.
Geschlossene Immobilienfonds sind außerdem deutlich transparenter als andere Anlagen: Offene Immobilienfonds sind regelmäßig Blind Pools. Das heißt, der Anleger weiß zum Zeitpunkt der Investition nicht, worin er konkret investiert. Geschlossene Immobilienfonds liefern da¬gegen schon im Prospekt alle wichtigen Fakten rund um das Asset: Lage, Kaufpreis, Vermietungsstand, Mieterstruktur und einen Ausblick über die zu erwartenden Erträge aus der Bewirtschaftung. Entsprechend umfangreich sind die Verkaufsprospekte geschlossener Immobilienfonds im Gegensatz zu denen anderer Kapitalanlagen. 
Seriöse Anbieter und alle Mitglieder im VGF aktualisieren die wirtschaftlichen Ergebnisse zudem jährlich durch eine Leistungsbilanz nach den Leitlinien des Verbandes.
Im Gegensatz zu offenen Fonds sind geschlossene Fonds nur beschränkt handelbar. Auf den ersten Blick halten Anleger dies oft für einen Nachteil. Es ist jedoch einer, der sich bei genauerem Hinsehen durchaus als Vorteil erweisen kann. Denn die beschränkte Handelbarkeit verhindert, dass Anleger ihre Anlagen zu Lasten der Mitanleger unkontrolliert abziehen können. Die offenen Immobilienfonds haben dies leidvoll in den vergangenen Jahren erfahren müssen, als mehr Geld abgezogen wurde, als Immobilien zur Liquiditätsbeschaffung verkauft werden konnten. Am Ende waren viele offene Fonds geschlossen. Das hat Anleger massiv verunsichert und zu Recht die Frage aufgeworfen, ob sich Immobilien tatsächlich für Kapitalanlagen mit börsentäglicher Handelbarkeit eignen. Geschlossene Fonds haben dieses Problem jedenfalls nicht, hier sind alle Anleger gleich lang investiert und teilen den Erlös aus dem Verkauf der Immobilie am Ende der Laufzeit. Auf diese Weise schützen sie ihre Anleger auch vor übereilten Entscheidungen. Dass dies der richtige und zudem ein vernünftiger Weg ist, sieht inzwischen auch das Bundesfinanzministerium. Wolfgang Schäuble hat bereits angekündigt, die Rückgabemöglichkeiten bei offenen Fonds künftig erheblich einschränken zu wollen.
Dass Anleger die Vorteile geschlossener Immobilienfonds klar sehen und weiterhin für sich nutzen wollen, zeigen auch die jüngsten Daten zum Markt der geschlossenen Fonds. Den VGF-Branchenzahlen zufolge haben Anleger 2009 knapp 2,5 Milliarden Euro in geschlossene Immobilienfonds im In- und Ausland investiert – so viel wie in kein anderes Segment des Marktes. Geschlossene Immobilienfonds mit Objekten in Deutschland haben gegenüber dem Vorjahr sogar um 12,5 Prozent zugelegt.
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