Der richtige Lösungsweg

Investitionsprojekte im Immobilienbereich gehen trotz genauer Kalkulation oftmals in die Hose. Der Unternehmensberater Axel Kappeler beschäftigt sich mit möglichen Ursachen. In seinem Kommentar äußert er sich zum Thema „Kaufpreisermittlungen von Immobilieninvestments“. Dazu stellt er dem gängigen Additionsprinzip die Deckungsbeitragsrechnung gegenüber.

Rechnen die Initiatoren richtig?

Mietangaben mit genau vorgegebenen Mietpreissteigerungen und exakt aufgelisteten Ausgaben von Immobilienfonds erwecken bei unkritischen Anlageberatern oft den Eindruck, dass die Prognosen der einzelnen Investoren auf professionellen Grundlagen beruhen.
Doch wie kann es sein, dass die angeblich so präzise berechneten Offerten oftmals in die Pleite rutschen?
Über den Erfolg oder Misserfolg einer Immobilieninvestition entscheidet letztlich die wirtschaftliche Nutzung des Projektes. Selbst die ausgeklügeltsten Bewirtschaftungskonzepte laufen nicht, wenn der wesentlichste Faktor nicht am Markt ausgerichtet ist – der Quadratmeterpreis und damit der darauf zu zahlende Mietpreis! Noch vor wenigen Jahren, im Zeichen der „Wundertüten-Mentalität“, schien dies belanglos. 3.500 € pro Quadratmeter und mehr wurden bedenkenlos gefordert und bezahlt. Doch heute leiden diese Investments an einem Wertverlust. Selbst in den Toplagen werden oftmals nicht mehr als ca. 2.000 € pro Quadratmeter gezahlt. Diese Tatsache macht eine neue Kalkulationsmethode notwendig.

Kalkulationen nach dem gängigen Additionsprinzip

Als Beispiel für ein Additionsverfahren bei einer Immobilieninvestition, unterstellen wir einen marktüblichen €/qm-Preis, eine gute Lage und ausgewogene Bebauungsmöglichkeiten. Nach Architektenplanung und optimaler Ausnutzung des Grundstücks werden die Baugewerke in Form von Ausschreibungen geplant. Erfahrungsgemäß übernimmt dann, gegen entsprechende Vergütung, ein Hauptverantwortlicher die gesamte Bauabwicklung. Dieser Generalunternehmer (GU) kalkuliert den Bau und seinen eigenen Gewinn. Auf der Grundlage gibt er dann für die Bauerstellung seinen Festpreis ab. Der Initiator wird nach der Überprüfung des leider oft nur günstigsten und nicht immer qualitativsten Angebotes den Festpreis in seine eigene Kalkulation übernehmen. Er addiert Hypothekenzinsen/Tilgung, seine Erwerbs-, Neben, Vertriebs- und sonstigen Weichkosten, etc. hinzu. Zu dem so errechneten Endergebnis schlägt er seinen eigenen Unternehmergewinn auf. Das ermittelte Ergebnis ist dann der angeblich marktgerechte Verkaufspreis. Dieser wird dann auf den Quadratmeter umgelegt. Externe Faktoren werden in der Planung kaum berücksichtigt. Der so ermittelte Preis kann den tatsächlichen Wert der Immobilie aber nicht wieder spiegeln. Er stellt lediglich eine Ansammlung von Kostenpositionen dar. Dabei müsste jedes Investment im Hinblick auf die aktuelle Marktsituation kalkuliert werden. Betriebswirtschaftliche Faktoren einer Investition sollten nicht als „Zufallsergebnis“ einer Kostenaddition ermittelt werden.

Wirtschaftliche Betrachtung nach dem Deckungsbeitrag

Um ein realistisches Immobilieninvestment in ausgewählter Lage mit dem marktgerechten Quadratmeter-Preis zu errechnen, muss man sich bei der zuständigen amtlichen Stelle die real beurkundeten Verkaufspreise besorgen. Der Mittelbetrag zwischen Höchst- und Niedrigpreis kann dann als marktgerechter Grundpreis für diese Lage angenommen werden. Ausgehend von diesem Preis, muss der Initiator Erwerbs- und Nebenkosten, den Betrag für die Festpreiserstellung des GU, Kosten der eventuellen Außenanlagen, Finanzierungskosten sowie Vertriebs- und Marketingkosten, etc. abziehen. Bleibt nach Abzug aller Kosten nichts übrig, ist das Investment uninteressant! Bleiben jedoch schwarze Zahlen, dann bezeichnet man dieses Ergebnis als Überschuss oder Deckungsbeitrag. Der ermittelte Deckungsbeitrag ist der Initiatorengewinn. Er allein entscheidet über Sinn und Erfolg des Investments. Die Vorteile dieser Kalkulationsart liegen auf der Hand:
1. Der Verkaufspreis basiert auf dem real zu erzielenden Marktpreis.
2. Die Höhe des Deckungsbeitrags weist den Gewinn aus.
3. Die Berechnungsmethode verhindert überzogene Verkaufspreise und trägt zur Bildung von Markttransparenz bei.
4. Unwirtschaftliche Investments werden schneller erkannt und verhindert.
5. Käufer erhalten klare Entscheidungshilfen, die es ihnen ermöglichen Investments leichter einzustufen.
Die nach dem Deckungsbeitrag ermittelten Verkaufspreise könnten künftig in öffentlichen Listen transparent gemacht werden und für übersichtliche Marktvergleiche sorgen. Wertsteigerungspotenziale, wie real erzielte Mieten, Zwischenverkäufe, etc. der vergangenen Jahre würden dadurch für Anbieter, Vermittler und Kunden zu nachvollziehbaren Maßstäben.

Fazit: Die Deckungsbeitragsrechnung führt zu mehr Transparenz bei Immobilieninvestments, denn sie geht von realistischen Marktgegebenheiten aus. Bauträger würden angehalten marktgerechte €/qm-Preise auszuweisen. Für Investoren könnte das zwar weniger Gewinn bedeuten, dafür würde sich das marktgerechte Angebot aber aufgrund einer besseren Akzeptanz schneller verkaufen lassen. Ganz nebenbei würde der Vertrieb einen zusätzlich starken Motivations- und Provisionsschub erhalten, denn bei einem geringeren Verkaufspreis erhielte der Umsatzmotor eine um ca. 7% höhere Provision. Etwas Weniger kann deshalb auch mal „viel mehr“ sein.