Die Milliarden tauen
Geschlossen, offen und dann doch wieder geschlossen. Offene Immobilienfonds machten auf dem Krisenhöhepunkt die Schotten dicht. Nun nehmen die ersten Fonds wieder Anteile zurück. Sie gehören je nach Anlageregion zu den Risikoklassen, die als „sicherheitsorientiert“ oder „konservativ“ definiert werden. Ein ruhiges und solides Investment, möchte man also meinen.
Und dennoch sorgte kaum eine andere Anlageklasse in den vergangenen Monaten für mehr Aufregung als die offenen Immobilienfonds. Denn um ihre Offenheit war es auf dem Krisenhöhepunkt schnell geschehen.
Ein Rückblick. Mit der Lehman-Pleite im September 2008 begann der große Ausverkauf an den Börsen. Vor allem institutionelle Anleger, Dachfonds und Vermögensverwalter liquidierten in großem Umfang ihre Anlagen und erhöhten so ihren Kassenbestand. Am Ende dieser Verkaufskette standen auch die offenen Immobilienfonds. „Die Finanzkrise hat diese Produktklasse indirekt erwischt“, äußert sich Dietmar Müller von der DEGI. „In vielen Portfolios waren die offenen Immobilienfonds die einzigen Positionen, die noch etwas wert waren. Die Anleger entschieden sich also nicht gegen das Produkt, sondern für dessen Liquidität, um andere Löcher zu stopfen“, so Müller. So sei der eigentliche Produktvorteil der Stabilität aufgrund der gewaltigen Mittelabflüsse zum Nachteil geworden. Allein im Oktober wurden Anteile im Wert von 5,1 Milliarden Euro zurückgegeben. Um die laufende Bewirtschaftung der Fondsobjekte nicht zu gefährden, setzten daraufhin Ende Oktober insgesamt elf Fonds die Anteilsrücknahme aus (siehe Grafik). Die Anleger standen vor verschlossenen Türen, hinter denen ein Gegenwert von über 30 Milliarden Euro plötzlich eingefroren war.
Liquidität benötigt. Geplant war eine Aussetzung von drei Monaten. In dieser Zeit sollte die Liquiditätssituation so weit stabilisiert werden, dass ein normaler Handel wieder gewährleistet werden kann. Doch statt Wiedereröffnungen en masse gab es reihenweise Anträge auf Verlängerung. Weitere drei, sechs oder auch neun Monate wurden seitens der Fondsgesellschaften beantragt. Lediglich der DEGI International öffnete Ende Januar wie geplant. Im Mai zog der SEB ImmoInvest als zweiter Fonds nach. Fragt man sich durch die restlichen Häuser, gleichen sich die Prognosen über eine Wiederaufnahme der Anteilsrücknahme: „Wir hoffen, noch im zweiten Quartal“ oder „wahrscheinlich noch vor Ablauf des geplanten Stichtages“, ist da zu hören. Klingt alles sehr vage und wenig planbar. Fakt ist, dass kein Fonds öffnen wird, bevor er nicht wieder genügend Liquidität aufgebaut hat, um den Verkaufswünschen entsprechen zu können. Und dafür stehen dem Fondsmanagement mehrere Wege offen. Dirk Meiwirth, Leiter Produktmanagement Real Estate bei der Credit Suisse, erklärt diese am Beispiel des CS Euroreal: „Der aus Sicht des Fonds beste Weg ist natürlich die Ausgabe, also der Verkauf, neuer Anteilsscheine.“ Rund 380 Millionen Euro an neuen Mitteln flossen seit der Schließung wieder in den Fonds. Zudem erhöhen die monatlichen Mieterträge und die Erträge aus den Finanzanlagen die Liquidität des Fonds. Eine weitere Alternative stellt die Veräußerung von Vermögensgegenständen dar. „Auch darüber generierte der Fonds mit dem Verkauf eines Bürohauses in Antwerpen und der Veräußerung von Wertpapieren Liquidität“, erklärt Meiwirth. Außerdem wird die Kreditquote des Fonds von derzeit 15 auf 25 Prozent des Immobilienvermögens erhöht. Über diese Wege stehen dem CS Euroreal nach eigenen Angaben nun über 950 Millionen Euro zur freien Verfügung. Resultat: Ende Juni wurde auch beim CS Euroreal die Anteilsrücknahme wieder aufgenommen. Neben der zu beschaffenden Liquidität ist es für die Anbieter vor allem schwierig einzuschätzen, wie ihre Anleger reagieren werden, wenn der Fonds wieder öffnet. So beobachtet der Markt derzeit genau die Mittelbewegungen beim Ende Mai wiedereröffneten SEB ImmoInvest. Folgt ein Ausverkauf, bleiben die Fonds weiter geschlossen, trotz ausreichender Liquidität. Brigitte Schroll von der SEB gibt Entwarnung: „Seit der Wiedereröffnung zogen Anleger Gelder im niedrigen dreistelligen Millionenbereich ab. Diese Summe liegt noch immer deutlich unter unseren Befürchtungen“, so die SEB-Sprecherin. Geschuldet sei dies dem angestauten Rückgabebedürfnis durch die Schließung.
Lösungen vorgeschlagen. Auch wenn die Anbieter von einer Sondersituation im Oktober sprechen, so deckte diese dennoch die Schwachstelle der offenen Immobilienfonds auf. Grundsätzlich widersprechen sich Immobilien und liquide Geldanlage ohnehin. Und auch Dr. Tilman Hickl, Geschäftsführer der UBS Real Estate, spricht von einem Paradoxon zwischen illiquiden Immobilienanlagen und täglicher Verfügbarkeit. Hickl schätzt das Liquiditätsrisiko auch höher ein als das der eigentlichen Immobilienanlage. Andere Branchenkenner formulieren es etwas schärfer und behaupten, das Konstrukt funktioniere nur, wenn der Fonds mehr Zu- als Abflüsse generiere. Wollen zu viele Anleger gleichzeitig an ihr Geld, droht die Schließung. „Trotz aller Aufregung halte ich das Produkt weiterhin für eine gute Anlageform, die es dem privaten Anleger ermöglicht am Immobilienmarkt zu partizipieren“, erklärt Wolfgang Kubatzki von der Feri Rating & Research GmbH (siehe Interview). Wie auch Kubatzki hofft der Rest der Branche, dass die vom Bundesverband Investment und Asset Management (BVI) vorgeschlagenen Maßnahmen zur Verbesserung der Liquidität der offenen Immobilienfonds schnell umgesetzt werden. Den wichtigsten Punkt bildet dabei die Einführung einer gesetzlichen Kündigungsfrist für institutionelle Neuanlagen. Sie soll zwölf Monate betragen, dem Fondsmanagement zusätzliche Planungssicherheit geben und verhindern, dass institutionelle Investoren mit Tagesgeld- Motivation die Fonds zum kurzen Zwischenparken nutzen. „Offene Immobilienfonds verlangen einen mittel- bis langfristigen Anlagehorizont. Das müssen Anleger begreifen“, betont Müller.
Rendite unbeeindruckt. Zudem wird die Behandlung von Auszahlplänen überdacht, sollte es zu neuerlichen Schließungen kommen. Hier hatte die Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) entschieden, dass die Pläne während der Schließung nicht weiter bedient werden dürfen, da sonst die Gleichbehandlung der Anleger nicht gewährleistet wäre. Eine äußerst unglückliche Entscheidung, da gerade diese Anleger die langfristige Perspektive der Fonds verfolgten und damit einen Teil ihres Einkommens finanzierten. Vor allem bei Rentnern sorgte dieses Urteil für Unmut und ließ ihr Vertrauen ins Produkt schwinden. Nun ist vorgesehen, dass bei einer Schließung Auszahlpläne bis zu einer Höhe von 3.000 Euro pro Monat weiter bedient werden dürfen. Dietmar Müller beruhigt all jene Anleger, die Bedenken haben, dass sich die Schließungen negativ auf die Performance der Fonds auswirken könnten: „Die Rendite speist sich nicht aus der Zahl der Anleg- er, sondern aus laufenden Mieteinnahmen. Und diese werden generiert, ganz gleich ob der Fonds offen oder geschlossen ist.“ Ein Blick auf die Grafik bestätigt diese Aussage, obwohl Hickl von der UBS betont, die nicht vorhandene Liquidität verhindere, dass die Fonds den aktuell positiven Käufermarkt etwa bei Gewerbeimmobilien voll ausnutzen können. Winkt der Gesetzgeber die Verbesserungsvorschläge seitens des BVI noch in diesem Jahr durch, wäre das ein schönes Geschenk zum 50. Geburtstag der offenen Immobilienfonds.
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