Die Party kommt noch
Nach dem Hype um REITs in den vergangenen zwei Jahren ist es nun merklich still geworden. Aber irgendwann werde der Durchbruch schon noch kommen, glauben die meisten. Glauben ist jedoch nicht Wissen. Seit 1. Januar 2007 gibt es in Deutschland ein Anlagevehikel namens Real Estate Investment Trust, kurz REIT. REITs sind steuerbegünstigte, börsennotierte Immobilienaktiengesellschaften, die einen Großteil ihrer Gewinne an die Anleger ausschütten müssen. Dass ein Artikel über REITs damit beginnen muss, sagt viel über den Zustand der REITs in Deutschland aus.
Dabei hat die Lobbyarbeit beim Thema REIT-Einführung gut funktioniert. Allen voran machte die Initiative Finanzstandort Deutschland, kurz IFD, mächtig Dampf. Im Oktober 2006 hieß es: „Deutschland braucht die REITs, damit deutsche Immobilien für Investoren attraktiver werden und so mehr Kapital nach Deutschland fließt.“ Am Prüfstein REITs lasse sich die „Reformwilligkeit der Bundesregierung“ ablesen. Im März 2007 führte die Bundesregierung dann REITs rückwirkend zum Jahresanfang ein: „Ohne die Einführung deutscher REITs wird Deutschland bei der indirekten Immobilienanlage dauerhaft ins Hintertreffen geraten und wichtige Marktanteile nachhaltig verlieren“, hieß es in einer Erklärung des Bundesfinanzministeriums. Die Branche bemängelte am Gesetz von vornherein, dass nur ab 2007 errichtete Wohnungen mit in den REIT einfließen dürfen, also keine Bestandswohnungen. Die Öffentlichkeitsarbeit für REITs läuft weiterhin. ergo Kommunikation, eine Kommunikationsberatung mit den Schwerpunkten Wirtschaft, Finanzen und Politik, installierte wohl nicht ganz uneigennützig die Internetseite www.reits-in-deutschland.de, bringt das Printmagazin „REIT up“ heraus und versucht mit Beilagen in renommierten Tageszeitungen das Thema weiter voranzutreiben. Nun sind über zwei Jahre vergangen. Die Ausbeute lässt sich in einer Zahl zusammenfassen: zwei. Es existieren in Deutschland gerade einmal zwei REITs, und zwar alstria office-REIT AG und Fair Value REIT-AG. Mehrere deutsche Immobilienunternehmen, darunter CR Capital Real Estate AG und die Hamborner AG, hegen jedoch REIT-Pläne. Nichtsdestotrotz klingen die Ergebnisse bei so viel Wind doch sehr mager. Die IFD sah noch im Mai 2006 bis zum Jahre 2010 ein Marktkapitalisierungspotenzial von 127 Milliarden Euro. Die HSH Nordbank prognostizierte Ende 2005 ein Potenzial von 15 bis 40 Milliarden Euro bis 2010. Die Realität in Zahlen: Die Marktkapitalisierung 2008 betrug 0,6 Milliarden Euro.
Real existierende Ernüchterung. Warum klaffen beim Thema REIT Wunsch und Wirklichkeit so weit auseinander? Die IFD kann oder will darauf keine Antwort geben, denn auf Nachfrage teilte die Initiative mit, dass der zuständige Arbeitskreis geschlossen sei. Gern wird aufs Ausland verwiesen. Besonders in guten Zeiten. Denn als Argumentationshilfe für die Politik ließ die Branche die positiven Erfahrungen mit REITs beispielsweise in den USA (seit 1960), in Frankreich (seit 2003) oder in Japan (seit 2001) nicht unerwähnt. Auch jetzt lohnt sich ein Blick ins Ausland. Die US-REITs, die in Einzelhandelsobjekte investieren, haben eine rasante Talfahrt hinter sich, die wohl auch noch einige Zeit anhalten wird. Die fünf größten britischen REITs versuchen durch Kapitalerhöhungen an Geld zu kommen. In Japan sind 25 Immobilienfirmen seit 2008 zahlungsunfähig geworden, darunter der REIT New City mit rund einer Milliarde Euro Schulden. „Die Einführung der deutschen REITs fiel unglücklicherweise genau auf den Zeitpunkt des Starts der Finanzkrise“, erklärt Thomas Rothäusler von Oppenheim Research. Die schlechte Akzeptanz habe wenig mit der eigentlichen Gesetzgebung zu tun, auch wenn die Einbeziehung der Bestandswohnungen verbesserungswürdig sei. „Generelles Problem ist, dass die Kandidaten schlichtweg zu klein für eine attraktive Börsennotierung sind und aufgrund der geringen Liquidität der Aktien für viele große Investoren für ein Investment nicht in Frage kommen“, so Rothäusler. Die derzeitigen Wachstumsaussichten sind schlecht. „REITs haben insbesondere das Problem, dass sie relativ hohe Eigenkapitalerfordernisse haben bzw. einen Großteil ihrer Gewinne ausschütten müssen“, erläutert Rothäusler. Daher seien sie auf Kapitalerhöhungen angewiesen, was sich derzeit schwierig gestalte.
Weiterhin Hoffnung. In Deutschland ist der Glaube an REITs noch nicht vollends verloren. „Der Durchbruch deutscher REITs als Anlageform ist bislang noch nicht geglückt“, konstatierte die Bundesregierung im Februar. Aber dies liege nicht an strukturellen Defiziten des deutschen REITs, sondern an der schwierigen Lage der internationalen Kapitalmärkte in den zurückliegenden anderthalb Jahren. REITs seien ein notwendiges und sinnvolles Anlageinstrument und nach der Finanzkrise würden Börsengänge wieder erfolgen. Die Branche orakelte noch im September 2007, der REIT-Durchbruch werde „erst“ 2008 erfolgen. Mittlerweile sind nur wenige Zahlen und Prognosen zu bekommen. Man hält sich zurück, zumindest eine Lehre aus der Krise. REITs als indirekte Immobilienanlage bieten eine Reihe von Vorteilen. Deutschen Immobilienanlegern sind mehr dieser Möglichkeiten zu wünschen.
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